北部都會區首個片區試點 - 洪水橋片區今日（7月3日）截標。項目涉及住宅、產業及公共設施等多類型發展，總土地面積近11公頃，發展商需同時兼顧住宅及產業發展，據現場所見，項目暫收2份標書。

世邦魏理仕表示，是次涉及招標高度複雜安排或影響市場現階段參與意欲，因此提出四點建議，當中包括採取持續招標模式，取消特定截標期限，以「先到先得」原則批出，避免招標流標風險，以及提升土地用途彈性等。同時期望可以在2027年推出2個「片區開發」時作出完善安排。

料少於5份標書　冀2027年再推2個「片區開發」可完善安排

世邦魏理仕表示，預計整體投標財團數目將少於5份，在當前具挑戰性的營商環境下，項目的招標反應反映市場對北部都會區大型發展機遇仍然保持興趣。作為政府全新「片區開發」模式下的首個項目，其招標結果將為評估市場承接能力及優化未來土地招標策略提供重要參考。政府預計將於2027年再推出兩個「片區開發」項目，屆時是次試點所累積的經驗及市場回饋，將有助完善後續項目的設計與推展安排。

↓↓洪水橋市地段第18、20、21號住宅地位置↓↓

高度複雜安排或影響市場現階段參與意欲

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，洪水橋大型片區開發試點項目反映出政策願景與當前市場環境之間所面對的挑戰。是次招標涉及高度複雜的安排，包括監管要求、地盤限制及責任高度集中等因素，均可能影響市場在現階段的參與意欲。

展望2027年的招標工作，政府宜在政策目標之餘，充分吸納市場意見。分階段或持續招標、增加土地用途彈性、按市場需求調整樓面面積，以及建立預先認證營運商名單等。

↓↓洪水橋市地段第18、19、20、21、23、24號企業及科技園用地位置↓↓

參與程度低於預期

是次試點項目共接獲少於五份標書，參與程度低於政府早前意向書階段所反映的市場興趣，以及其後一年推廣工作的預期。世邦魏理仕認為，投標意欲受到多項因素影響，包括企業及科技園營運夥伴供應有限、項目商業可行性、監管及執行層面的不確定性，以及長期責任與風險分配安排等，這些市場反饋可為未來「片區開發」項目的優化提供參考。

↓↓洪水橋市地段第19、23、24號企業及科技園用地位置↓↓

倡四招建議完善　引入持續招標機制、取消特定截標期限

另外，由於政府預計於2027年推出另外兩個大型片區開發項目，目前仍有一定空間優化相關框架。當中包括引入持續招標機制，取消特定截標期限。因為現時六個月的固定招標期較着重行政便利，而非最佳發展成果。對於需投入超過150億元資金，並須營運企業及科技園長達50年的財團而言，不應受限於單一的截標日期。

世邦魏理仕建議採取持續招標模式，以絕對標準作評審基礎。凡符合技術及財務要求的申請，均可按「先到先得」原則批出，而無須等待競爭性投標，以避免招標流標風險。

提升土地用途彈性

現行模式將大部分風險轉移至私人市場，但同時對土地用途作出嚴格規定。各地塊位置分散，住宅及企業科技用途被預先劃分於不同地點，受地理位置限制所分隔開，令發展商難以整合規劃、合理安排建設時間表，或根據實際市場需求調整用途。更理想的模式應由政府訂立最終發展成果，例如創造就業職位數量、發展產業類型，及提供公共設施水平；然後容許發展商在政策框架下提出最具效率的發展方案。

按市場需求重新檢視最低樓面面積要求

三幅企業及科技用地目前合共要求約16.5萬平方米最低總樓面面積。即使按最低60%發展門檻計算，其規模相對現時市場吸納能力仍然偏高；尤其在香港工業物業空置率仍處高位的背景下，市場承受能力有限。

世邦魏理仕建議採取分階段樓面面積模式，首階段樓面面積應按當前市場需求設定；後續樓面面積增建則與實際出租率及使用率掛鈎；當達到預設使用率門檻後，再啟動下一階段發展。

更新建築規範配合未來城市發展

同時世邦魏理仕亦建議政府考慮為北部都會區引入專門安排，讓符合資格的工業發展項目享有更高彈性。在發展初期，首要目標應是吸引企業進駐，提供具功能性及符合市場需求的空間，同時兼顧整體規劃目標及城市發展平衡。

↓↓洪水橋/厦村新發展區↓↓

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