【星之谷】金管局「減壓」難減樓市沽壓 僅4類人受惠
金管局近日放寬住宅按揭壓力測試，由市場利率加3厘降至加2厘，表面上有提振樓市功效，但實際上僅4類人的受惠政策。筆者認為，政府要挽回救樓市劣勢，只得「減辣」一途。
隨着美國聯儲局猛力加息，樓市近月充斥着蝕讓成交個案，不少屋苑成交價都跌回2017年水平，意味過去5年買樓人士，其物業價值實際已經見紅。
在加息週期下，金管局亦宣佈放寬壓力測試要求，由以往市場利率加3厘去計算入息要求上限，現時改為加2厘。從數字上看，金管局未「減壓」前，每100萬港元按揭貸款額，申請人月入要達9,859港元才能通過壓力測試，「減壓」後月入只需8,820港元就能過關，變相每100萬港元貸款額入息要求降1,000港元，400萬元貸款額則降約4,000港元。
首置客本可免壓測
不少朋友都問，金管局是次「減壓」會否為樓市帶來正面影響？筆者認為實際效果比想像中弱，原因是申請高成數按揭的首置客買樓本來就可以豁免壓力測試，只要每月供款不超過月入一半按揭便可批出，壓力測試是加3厘或是加2厘都與首置客關係不大。不過，也有些大型銀行還是要求這類客戶通過稍為寬鬆的壓力測試。
要留意，如動用了以上的免壓測或稍寛鬆壓測，便需要繳付額外10%的保費。
總括而言，筆者認為金管局放寬壓力測試未必對樓市有顯著提振作用，不過以下4類人士仍然有望受惠：
1.申請一般成數按揭人士
最受惠放寬壓力測試的一群人，其實是申請一般成數按揭的買家。無論是首置客與否，只有高成數按揭才有免壓測的條款，而一般成數按揭就必需進行壓力測試，「減壓」固然會令他們更容易申請按揭。
2.豪宅買家
豪宅買家亦會受惠——如果住宅樓價1,920萬港元以上，按揭成數最高僅可申請5成，亦需要通過銀行壓力測試。筆者屈指一算，以往買2,000萬港元住宅並申請5成按揭，月入需要約99,000港元，「減壓」後降至約88,000港元，對於月入處於邊緣的豪宅買家或有幫助。
3.轉按或「甩走」發展商二按人士
轉按或「甩走」發展商二按人士，銀行都會要求他們通過壓力測試，因此他們將會受惠此項政策。
4.有按揭在身的擔保人
另外，假如首置客上車需要尋找擔保人，而擔保人本身有樓宇按揭在身的話，亦需要過壓力測試一關，故此這類型買家亦受惠於「減壓」政策。
最後，筆者認為放寬壓力測試對樓市正面作用實在有限，樓市劈價潮未有減緩。如果政府有意拯救樓市，最有效方法莫過於減辣，尤其是非首置人士買樓需要繳付15%從價印花稅，以及國內人士在本港買樓需要繳付15%買家印花稅及15%從價印花稅。如果能撤銷這兩項辣稅，對樓市必定有正面支持作用。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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