【星之谷】距加息死線不足一周　高現金回贈轉按最後召集

香港大型銀行將於本月18日起大幅調升封頂利率，令新客戶實際按揭利率上調0.5厘，至4.125%，同時大幅削減現金回贈率至2%。由於今回是龍頭銀行帶頭作出行動，相信其他銀行都會逐一跟隨，「低利率、高回贈」轉按，正式進入最後召集階段。

該大型銀行將拆息計劃（H按）封頂利率上調0.5厘，由最優惠利率（P）減2.25%調整至P-1.75%，以現時該行最優惠利率5.875%計算，即實際年利率由3.625%上調至4.125%，適用於一手及二手住宅物業新按揭客戶，不影響現有客戶。此外，現金回贈率亦削至2％。

筆者在不同媒體多次撰文，指出政府早前放寬按揭政策後，掀起了轉按套現熱潮。情況是假如業主兩年前買樓、樓價為1,500萬元，當時最高只可以申請5成按揭（750萬元）；但新例下最高成數增至7成（1,050萬元），即業主只要轉按至另一銀行，中間可以套現2成按揭，總共300萬元。

而這筆錢可以用作投資、做銀行定期存款、甚至是給配偶首期買另一層樓；更甚是轉按會獲得現金回贈，現時為3％以上，以上述例子計，1,050萬元貸款額可以獲得31.5萬元現金，可謂「天降橫財」。

但加息後，轉按吸引力無疑大減，原因是供樓利息會增加。舉個例子，譬如兩年前買樓，按揭利率維持在3.375%，但遲些轉按後，便會需要繳付4.125%利率；就算有現金回贈，誘因都大減。

故此，轉按Last call已經響起，如果有需要套現或賺些現金的話，死線迫在眉睫，需要在9月18日前趕緊遞交申請表。值得注意的是，只要到銀行交了轉按申請表，就算按揭不能在死線前獲批，銀行都會為申請人鎖定利率和現金回贈率，不受往後加息影響。

除了有套現需要人士應盡快轉按外，以下兩大客群亦應該考慮。

一、早年買了新盤、申請了發展商二按、3個月內會收樓的業主，為了避免捱貴息，應盡快轉按至銀行「甩」發展商按揭。

二、如果兩年前買樓，申請了8成按揭業主，應即時轉按重新申請75%按揭，著數位除了可以取回15％按揭保費外，再享有現金回贈。

當然，重新申請75%按揭需要支付按揭保費，但早前政府放寬按揭政策中，已把按揭保費大幅調低，7成半按揭的保費只是貸款額0.15%，計及現金回贈率3％以上，依然有賺冇賠。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

(資料及相片由客戶提供)

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