【星之谷】新盤揀「建期」可拖延首期？慎防黑天鵝突襲
政府早前放寬樓花按揭，準業主買未落成新盤時選用「即供」，可輕易申請高達9成按揭，惟很多準業主並不受落，原因是沒有顯著折扣優惠，依舊採用收樓前才正式申請按揭的「建期」。但其實「建期」有個犯駁位，準買家一不留神，新盤按揭隨時觸礁。
現時樓價600萬元以上新盤，只要樓花期不超過一年，便可以選擇「即供」申請9成樓花按揭。不過，不少人仍會選擇「建期」，尤其是毋須申請高成數按揭之準買家，理由是有些新盤「即供」相比起「建期」沒有顯著樓價折扣，對於首期預算較高，例如預料繳付五成首期的買家來說，將資金放在銀行做定期存款所賺的利息，與即供的樓價折扣相差無幾。畢竟，層樓未落成便開始供樓，不少人心理上都覺得較為蝕底。
估價倘急跌 如意算盤未打響
不過，「建期」這個如意算盤有一個犯駁位，就是假定了收樓時物業估價不會下跌。如屆時估價真的回調，有機會未能做足意向的按揭成數。
最近有兩個新盤，臨收樓時由於估價大幅下調，部份單位出現了銀行及按揭保險公司不能以當初合約價去計算按揭成數的情況，準買家未能借足意向按揭成數，首期負擔增加；而最壞情況是若然首期失預算，申請按揭隨時觸礁。
上述這些情況在過去10年甚為罕見——以往買樓花，到收樓時就算樓價調整，銀行通常都會採用合約價計算按揭成數，但近月就出現這些個別例子。
兩大原因 銀行估價不足
在收樓階段時，銀行估價不足通常是兩大原因：一是本身新盤開售時比市場存在高溢價；二是發展商同一屋苑大幅減價清貨尾，或新一期大折扣開售。如果命中任何一樣，而剛巧整體樓市大幅調整，就會出現銀行估價不足情況。
故此，如果準買家最終採用「建期」而非「即供」，要小心「估價黑天鵝」出現；另一風險是假如業主臨收樓時工作出現問題，例如被大幅減薪，屆時按揭便需要擔保人幫忙。
當然，如果本身首期不足，要一年後才能準備得到，又或者搏明年減息而不想當刻馬上申請按揭，都可選擇「建期」支付。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
（資料及相片由客戶提供）