【樓奴】大跌市是否臨近 要望實這8大指標

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香港樓價近日略有回落,不過價格仍然是高得驚人,究竟樓市跌勢是否可以持續,令一眾為居住空間苦惱的「樓奴」可以鬆一口氣呢?

要準確預測樓市並非易事,要不然中原集團創辦人施永青早前亦無須為估錯市道歉。不過樓市升跌的大趨勢,還是有例可循,以下這些指標都是重要參考。

樓市難測,施永青亦要承認睇錯市。(資料圖片)

1)供樓負擔比率

買樓的人最擔心的事之一是供不起樓,政府經濟顧問歐錫熊上周便警告,今年第三季市民供樓負擔比率達74%,高於44%的長期平均水平,有意置業的市民,要注意承擔風險能力。現時市民供樓負擔比率是1998年以來的20年新高,若銀行再加P,容易令業主斷供、銀主盤湧現,樓價勢必會受壓。

2)租金回報率

買樓自住外,買樓放租的投資客也是樓市主力之一。根據差餉物業估價署數據,細單位私人住宅的租金回報率預計由2016年第三季的3%,跌到今年第三季的2.6%,其餘4類中小型和大單位的租金回報率則介乎2至2.3厘。現時銀行新造按揭的實際利率約為2.3至2.5厘,跟租金回報率相約。若未來實際利率再升,做按揭買樓放租的投資客隨時出現負回報,屆時或會考慮「長痛不如短痛」,拋售手上的投資物業。

買樓難、租樓貴,未知香港人何時才可以擺脫「樓奴」的身份。(資料圖片)

3)新盤銷售率

新盤銷售情況亦是重要樓市指標之一,雖然據美聯統計今年首9個月一手銷售率不俗,一房單位售出率達70%、兩房單位售出率為67.3%,但近日樓市轉勢,新盤銷情轉趨淡靜,部份新盤要減價和推出優惠促銷。評級機構穆迪本周便估計,未來12至18個月一手樓成交額將減少10至15%,隨一手市場降溫,二手價相信亦會進一步下挫。

4)住宅按揭量

金管局最新數字顯示,今年9月份的新申請住宅按揭貸款個案較8月份按月大減55.6%至7,977宗。據中原統計,該降幅是20年來最大的單月跌幅。申請住宅按揭貸款個案數大減,意味整體樓市趨冷,不少「上車客」不急於購入單位,對樓市持觀望態度,變相令樓市需求減少,價格受壓。

樓市趨弱,不少「上車客」持觀望態度,不急於入市。(鄭子峰攝)

5)住宅註冊量

住宅成交註冊量跟按揭量一樣,是反映市場承接力的的重要數據,若持續承接力不足,樓價自然作出調整。據土地註冊處資料,10月份整體二手註冊量僅約1950宗,按月跌15.2%,是自16年2月以來的31個月新低。其中十大屋苑註冊量只錄得114宗,較9月份跌26.5%。

6)劈價撻訂增

買家入市審慎,樓市承接力不足,二手市場減價盤湧現,例如本周便有龍門居3房單位不足3星期賣平62萬元成交,黃埔花園亦有大的兩房單位勁減110萬元沽貨,早前亦有九龍灣德福花園兩房單位要大割價28%(190萬元)成交。劈價盤出現外,彭博亦報道,上月出現一單豪宅撻訂,位於薄扶林道的Pokfulam Peak有買家放棄交易,撻訂高達5,420萬元。若劈價撻訂情況持續,業主信心無可避免受影響,令更多單位進一步減價出售。

劈價盤湧現,顯示不少業主對後市信心不足,希望及早離場。(歐嘉樂攝)

7)代理行料掀裁員潮

春江水暖鴨先知,樓市是旺是淡、有否轉勢,身在第一線的經紀們往往最清楚。這所以近日多家地產經紀行傳出要裁員,便備受市場關注。美聯表示已向業績最差的100名員工發出警告信,其中業績最差的員工要離職,部份業績欠佳的則要自行申請放無薪假。中原集團主席兼總裁施永青則稱未有需要大規模裁員,但若中美摩擦持續,有機會縮減規模,削減數量則視乎前綫業績而定。

8)香港家庭債務佔本地生產總值(GDP)比率

據金管局最新數字,香港家庭負債佔GDP的比率由2017年底的70.3%升至今年6月底的71.2%,更是遠高於2008年時約50%的水平。國際清算銀行去年曾點名指,香港近10年債務明顯急升,債務佔收入比率達警戒水平,有機會出現銀行體系風險,若經濟不穩的震盪影響金融穩定,樓市隨跌會大跌。

近日樓市氣氛轉淡,地產代理紛紛考慮縮減人手。(黃寶瑩攝)



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