【樓奴】港人淪房屋奴隸 源自中英聯合聲明?

最後更新日期:

港人面對住屋困局,節衣縮食儲錢趕「上車」,置業後孭下「半生債」,不買樓卻要「租一世樓」,無法逃離由磚頭鋪砌的樊籠,成為房屋的奴隸。究竟香港的安樂窩,何時竟變成港人的囚牢?

「樓奴」緣由,或許可從1984年中英兩國政府簽署《中英聯合聲明》說起。

1984至1997年 炒賣成風 我為樓狂

1984年《中英聯合聲明》簽訂,限制本港每年批出新的土地不得多於50公頃,為土地短缺及瘋狂樓市埋下伏筆。同時港人對炒樓樂此不疲,甚至「瞓身」借錢買樓,投機變成「致富關鍵」。1993年1月,差餉物業估價署私人住宅售價指數為84.4點,到97回歸時已翻一倍升至167.2點。

1997至2002年 樓價急瀉 黑暗時代

炒風不斷,首任特首董建華於香港回歸交接儀式上,聲言可徹底解決香港房屋問題,並公布「八萬五政策」。樓價指數升至172.9點高峰後數月,樓市泡沫應聲爆破,一年後指數大跌至95.6點,加上受金融風暴和科網熱潮爆破接連打擊,香港經濟連年通縮、樓市重創。

2002至2008年 樓市墮谷底 反彈應變慢

為了「救市」,時任房屋及規劃地政局長孫明揚於2002年11月出「孫九招」,包括取消拍賣土地、停建居屋等,冀以減少土地供應及政府干預來穩定樓市。可惜政策趕不上變化,樓市雖短暫回升,但2003年卻又爆發「沙士疫情」,指數跌至03年7月的58.4點谷底。疫情過後,本地經濟迅速復蘇,樓價指數到2007年終重上100點。

2008至2018年 樓市屢破頂 樓奴困局成

2008年受美國金融海嘯衝擊,樓價先下跌後反彈,到翌年漸脫離市民購買力,網絡上瘋傳無綫電視1999年劇集《創世紀》中,大罵香港畸形樓市及無良地產商的片段,「樓奴」一詞,進入大眾視野。

基層市民上樓困難,梁振英政府除了重提公私營房屋比例及未來十年建屋量,亦多次祭出各種印花稅「辣招」,意圖壓抑樓市。2015年樓市曾稍回落,但後來樓價指數連升28個月至今年7月的394.8點歴史高位,直至最近兩個月樓價才稍回落。

(01美術製圖)

國際金融中心 是推高樓價元兇之一?

香港一直以「國際金融中心」自居,但「開放」、「資金自由流動」等特點卻為房屋市場埋下伏線。美國的量化寬鬆(QE)措施及中國的4萬億人民幣刺激經濟方案,均造成資金泛濫。

香港作為國際金融中心,難避免熱錢流入。熱錢亂竄令利率長期處低位,扣除通脹後,實質利率跌至負數,意味手持現金如同虧損,變相迫使大眾買樓投資保值。

受政治文化考慮 港人無路可退

中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量直言,樓價高非香港獨有,所有大城市都面對相同問題,但政治及文化的考慮,卻成為港人的「致命一擊」。一河之隔,將內地及香港分開,兩地政治、經濟、法律制度大不同。莊太量說,雖然同樣是中國,但兩地的差異,難以說服大量港人搬至內地居住。

華人「磚頭保值」心態

有別於海外國家地區,外國人普遍接受「終身租樓」的理念,華人文化著重「安居樂業」、「落地生根」,「磚頭至上」觀念導致香港置業需求殷切。

政府亦有推波助瀾,一直提倡「置業主導」,令港人要「有樓揸手」的思維根深柢固,住屋逐漸出現「房屋金融化」,對港人來說,房屋早已不被單純地視為居所, 而是投資產品。不論自住或投資,從來無業主期望它貶值,任何會影響物業投資回報的政策,幾乎難以得到業主支持。

(01美術製圖)

供應不足 房策「交白卷」

供求失衡問題亦一直困擾香港,2002年港府推「孫九招」救市,但經濟復蘇後未有全面撤銷「孫九招」,繼續停建居屋和夾屋等,僅恢復賣地和勾地,市場上逐漸由私樓主導,失去公營房屋作為制衡的角色。樓市下滑亦令發展商調整策略,私人住宅落成量急跌,長年累月令求過於供。

政府三番四次推出「辣招」,卻造成二手成交大幅萎縮,上車一族無選擇下,唯有湧向溢價甚高的一手新盤市場,令樓價在剛性需求下「一飛沖天」。莊太量批評,此舉壓抑二手樓供應,「你不讓其他人買另一層樓,真正可買樓租給人的業主卻越來越少,那如何有租盤?」

人工增長追不上樓價升幅

市民要置業最實際的考慮就是「本錢」,然而政府統計處數據顯示,本港大專畢業生的收入中位數,經通脹調整後,20年來反而下跌近一成,但同期樓價卻翻了一倍半,此消彼長,令年輕一代要「上車」難上加難。

我85年畢業時,大學畢業生的工資約5,000元,當時在太古城可買8呎,今天大學生平均月薪約1.5萬元,在太古城只能買到半呎,你可對比差異有多大?
理工大學應用社會學系助理教授鍾劍華

港人無選擇 只能捱貴租

置業難,一眾「無殼蝸牛」可選擇租樓代替。然而香港租金增幅亦不遜於樓價。莊太量分析,如果香港跟新加坡一樣,九成人有公營房屋居住,月租只需千多元,跟本不用理會樓價如何貴。但港人即使不買樓仍要為租金煩惱。

他說,住屋是必須品,在無力置業的處境下,除非市民不需搬離現時居住的單位,否則最終仍會流入租屋市場。他又指,租務市場需求一直殷切,私樓租金隨樓價上升,最終無殼蝸牛亦要「捱貴租」。

鍾劍華指出,曾經實施的租金管制可限制租金升幅,防止市民租金負擔過重;而租住權則保障租客的續租權,但兩者相繼取消後,如今業主只需一個月通知期便可趕走租客,一眾「租奴」生活難言安穩。

公屋需求龐大 未上車難言安居

置業、租樓遠超一般市民負擔,作為「安全網」的公屋申請入息限制嚴謹,有部份市民亦因最低工資上升令月入增加,反跌出公屋資格輪候冊,或被迫轉投私人住宅市場。

另一部分月入超出限額,但又無力置業的「夾心」家庭,唯有長年在私樓市場捱貴租,甚至囿於劏房度日。有人為免超出入息限額,寧願減少收入也不想影響申請。

歷史煙雲、華人傳統文化、政策轉向,凡此種種,令香港人不自覺地墮入樓奴困局,各種扭曲人性的事情每日上演,無論是否自願參與。難道大家都只能無奈地參與這場沒有出路的遊戲嗎?

香港樓奴慘況實錄

+4
+3
+2

上文節錄自第138期《香港01》周報(2018年11月19日)《樓市失控 房策無效 樓奴是這樣煉成》。

更多周報文章︰【01周報專頁】
《香港01》周報於各大書報攤及便利店有售。你亦可按此訂閱周報,閱讀更多深度報道。



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。