中央連番出招撐房市　有內房股價飆3倍　專家料續有重磅政策登場

面對內房危機，內地政府已經接連出手「救市」，除了鼓勵地方政府助清庫存外，人民銀行更連出三招，包括下調首套和二套住房貸款利率，連接有好消息，已刺激多間內房過去一個月股價急升，其中世茂集團更抽升逾3倍。

不過有內地代理表示，在人行出手前主要的一、二線城市交投量已經有所反彈，惟樓價未見起色，有經濟學家相信，中央將出台更多放寬措施，包括全面撤銷一線城市的限購令。

持續有內房企業債務違約，不過近月中央陸續推出支持內地房地產市場的政策，大部分城市已經取消限購令，僅包括北京、上海、廣州及深圳在內的6個城市仍然維持。星期五（17日）人民銀行更連出三招，包括下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層級首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；以及首套房最低首付款比例不低於15%，二套房首付比例不低於25%

連接有好消息公布，各大房企的股價早已反彈，過去一個月升幅最大的是世茂集團（0813），升幅逾3倍；其次是中國奧園（3883），升幅亦達1.6倍。

早在人行進一步放寬貸款利率前，二手交投已見回緞。中原地產（中國內地）行政總裁李耀智接受《香港01》訪問時指出，政策出台後對內地樓市有幫助，多個城市取消限購後二手交投量上升，以上海為例，四月份交投量按年增加兩至三成，深圳增幅更逾五成；不過一手交投就相對失色，僅個別城市如上海，因為政府仍然「限價」，令一手樓價與二手倒掛，「一手樓價低過二手一成半左右，一買已經有水位，所以先咁旺。」

他解釋，現時內地的準買家，由於擔心發展商未能成功交付，因此一般都不願意買入樓花，改為選擇二手樓。至於二線尾，及三、四線城市，由於庫存量大，置業需求視乎經濟發展。

樓價未見反彈　楊宇霆：未見市民覺得「唔買走寶」

澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆接受訪問時亦指出，目前放寬「限購令」、鼓勵樓市「以舊換新」等調控措施，主要是釋放市場上的剛性需求，短期有助盤活樓市交投，「例如結咗婚，又或者岩岩生多個小朋友，需要多一間房，以前有限購令未必會買，依家放寬咗，對呢類改善住房嘅需求有幫助。」

成交上升但樓價跌勢未止，4月份內地70個大中城市新建商品住宅價格指數按年跌3.1%，跌幅大過3月的2.2%，創逾8年半以來最大跌幅。上月房價按月亦跌0.6%，創近9年半以來最大跌幅。

數據或許正反映庫存問題嚴重，據國家統計局，全國商品房待售面積接近7億5,000萬平方米，當中住宅佔接近4億平方米，推算有超過350萬個單位。

楊宇霆認為，雖然內地已經沒有再提及「住房不炒」等政策方向，但不代表會重回過去民營房企主導市場的情況，預料政策將繼續由政府主導。能否吸引買入市，他認為要視乎宏觀經濟發展，「要睇返大家對經濟前景、失業率、工資，同埋未來樓價的估計投資回報，依家放寬咗政策之後，似乎又見唔到市民會覺得『唔買走寶』。」

楊德龍：數據反映當局要求有更精準的救市政策

央視財經頻道特約評論員、前海開源基金首席經濟學家楊德龍認為，4月份數據反映市場情勢出現新變化，當局要求有更精準、更有效的去庫存政策。他表示，內房問題對經濟增長已造成拖累，若果能夠及時取消相關行政措施，可以釋放更多市場住屋需求，一旦房地產市場好轉，房價出現上行趨勢，會令部分仍在觀望的市民加快置業的決定，令市場成交量回升。

因此他預計，後續還會有重磅政策出台，未來可能會逐步取消房地產限購，從而釋放更多需求，以透過吸引更多的購屋者來穩定一手房和二手房的成交量及提振房價。

地方政府購商品房　專家憂加劇地方債務問題

至於日前有傳中國考慮要求全國地方政府購買數百萬套未出售房屋，並改造成「經濟適用房」以清理庫存，最終由國務院副總理何立峰「拍板」，要求相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市。

翻查官方數據，去年中國未售住宅面積升至36億平方呎，達到2016年以來最高。天風證券估計，政府在18個月內消化庫存將花費至少7萬億元人民幣，即中國今年預算赤字的78%。，然有關計劃全面落實，亦可能會進一步加劇地方政府的債務水平。

楊德龍亦認為，不同地方的房地產庫存量很大，地方財政情況都不一樣，部分財政壓力很大，同時需要化解地方債務問題，他估計，僅部分有財力的地方政府，通過收購的方式去改變市場供求失衡問題，對穩定樓市及房價仍然有利，對房地產市場產生正面影響。

他指出，短期而言，目前仍有約700萬個單位已經售出但還沒有交付，「保交樓」仍是主要任務，投資者信心仍需時間恢復。過去三年銀行儲蓄存款增加60兆，資金急需找到更好的投資機會，相信目前政府一方面推出政策穩定樓市，另一方面出政策來提振股市，市場情緒好轉，投資者信心增加後，「銀行存款就會出現搬家，一部分搬到樓市去買房，一部分搬到股市去買股票基金，這會形成一個好的局面。」