韋志成：市建局油旺重建收購成本3476億　千億虧蝕非「靠嚇」

市區重建局今年5月在旺角及油麻地展開為期兩年的地區規劃研究，行政總監韋志成早前指，倘由市建局負責重建，虧蝕可能高達千多億元。他今日（3日）再於網誌解釋，發展這800多幢舊樓，以現時市價計總成本可能高達3476億元，是用客觀數據來計算，並非憑空想像，亦不是坊間所指的「靠嚇」。

韋志成早前在網誌指，油旺區內初步顯示有4分之一、即800多幢的樓宇已用盡地積比或達至「負數」，如以土瓜灣重建項目的收購價計算，重建約800幢舊樓，估計扣除收益後仍有近1,380億的財務虧損，強調從未感受到市建局以「賺到盡」制定重建政策。

重建舊樓虧損1,380 億元有數可計

韋志成今日又在網誌上解釋，這800多幢舊樓現時的總建築面積，包括已超出現行規劃和法規所准許發展密度的建築面積，合共約2,214萬平方呎。假設市建局以早前對土瓜灣區三個重建項目提出實用面積每平方呎15,383元的收購建議呎價為基礎，並考慮油旺的地區位置，以及中原城市領先指數最新截至11月中的調整，換算成建築面積的每平方呎呎價約為 15,700 元，收購這800多幢舊樓，所需的總收購成本高達約3,476億元。

韋指，以現行的建築物條例、環境及通風等法規要求，以及市建局現時的發展模式來重建這批地積比率耗盡或已是負數的舊樓，實際可容許發展的總建築面積，只有約1,875萬平方呎。由於發展所需的年期長，很難預測若干年後的物業市場變化，故業界一般以現時的樓市狀況來估算樓面地價。

韋志成​：重建項目難建公屋

對於坊間指，政府在批出市建局發展項目的重建地盤時可獲豁免補地價，應該有「財力」承擔市區重建責任，甚至興建公共房屋或資助出售房屋。韋志成解釋，自2001年市建局成立至今年3月底，36幅免補地價的重建地盤中，有兩成多因有足夠的地積比增長，又或因為原地盤範圍有不屬於商／住的用地，不涉及收購開支，以致獲豁免的地價比起市建局額外要支付的「自置居所津貼」開支為高，但其餘超過7成重建地盤，市建局需要向業主支付的「自置居所津貼」總額，均超出獲豁免的地價。

他又指，若市建局把該800多幢、在合乎現行條例法規下可發展的建築面積，全部或部分用作發展資助出售房屋，並以市價七折的價格出售，1,380億元虧損將進一步擴大，更遑論把地用作興建公營房屋。

此外，他指市建局自成立以來的16年間，至2016/17年度，清拆了約715幢失修的樓宇，已完成的項目提供約9,000個新建住宅單位。以這單位數量，即使全數撥作公營房屋之用，對現時需求殷切的情況，也只是杯水車薪。