【樓奴】凶宅半契樓7折上車? 誤墮4大「另類」陷阱喊都無謂!

撰文:陳嘉碧
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近期樓市乏力,中原CCL見頂回軟,指數連跌5周至183.7點,無殼蝸牛稍為見到一點曙光,但其實,樓價仍然「堅離地」,想做「樓奴」也不容易。
此路不通,亦有人問津有瑕疵的另類物業,貪其入場門檻低,就好似上月大埔太和村485呎以法院令推出、無契的「雙料」公屋,以綠表價171萬成交,較市價足足平近一半!
聽落吸引,但要在拍賣場上「尋寶」,覓得心頭好,殊不簡單。入行逾 27年的忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑就提醒,買家舉手前要先做一輪功夫,萬一誤墮陷阱,隨時「見財化水」!

另類物業入場門檻低,但就有不少「另類」陷阱。﹙資料圖片﹚

叫得上「另類物業」,自然有瑕疵,例如凶宅、碎契樓、壞契樓、銀主盤、透過法院令和遺產令推出的物業。不過,正正因為這些「瑕疵」,另類盤的叫價一般低於市價。鄭世傑指出,另類盤要考慮很多,如物業目前用途、有幾多人住、住客年齡等也影響估值,「一般而言,另類物業價格起碼低市價2成或以上」。

上月以法院令推出、無契的「雙料」公屋太和邨485呎單位就以綠表價171萬成交,呎價為3,525元。而今年5月,同面積中層單位,5月成交價約312.8萬元,呎價6,449元,較市場同類單位呎價低45%!

成交價教人「心動」,但想撈底,絕不能貿然行動,皆因買賣另類物業暗藏不少「學問」,稍不留神隨時見財化水!

鄭世傑首先教路,投資「另類物業」特別要留神合約,因買家不能「問契」或「踢契」。(盧翊銘攝)

貼士一、拍賣場上舉手不回     無得「問契」、「踢契」

鄭世傑就不諱言︰「平嘢一定有特別嘢,無事無幹做乜平畀你?」他首先教路,投資「另類物業」特別要留神合約!事關,買賣合約由賣家的代表律師草擬,條款自然以保障賣家為先,而買方在簽署合約時,已等同接受物業的業權狀況,無得「問契」,即不可對業權作出任何查詢或要求,更不可「踢契」。

由於不少「另類盤」是連物業瑕疵一併售出,一旦買方在簽約後發現任何釘契或物業狀況問題,例如原業主拖欠管理費、水電費等引致物業被「釘契」,又或單位出現結構問題,如非法僭建、改建物,以及附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知等情況,買方都不可提出提問或異議,要自行解決。

鄭世傑續稱,拍賣行不會向買家講解合約,但準買家可在拍賣前聯絡拍賣行,拍賣行會將合約和查冊資料發給律師,由律師細看合約條款,了解有關物業詳情。「唔接受就唔好上來,到拍賣場舉手 ,即代表已接受有關條款,具有法律效力。」鄭世傑認真道。

專家提醒買家在購買「碎片業權」物業前,須看清楚是否由相關人士所居住。﹙資料圖片﹚

貼士二、墜半契樓陷阱     原業主妻女免費「住過世」

除了紙上談兵,亦要實地視察,特別要留神有關物業是否已被「佔用」。鄭指出,購入半契樓,不等同擁有等值權利。他舉例道,曾有買家購入物業的半份業權(俗稱半契樓),以為可以按比例收回「一半租」,點知非但無租收,還要讓原業主妻女免費「住過世」!

事件聽落荒謬,但鄭解釋道,該物業另一半業權為原業主的妻女,並一直居住上址,由於原業主曾說過「畀佢(其妻女)住過世」,而法官接納口頭承諾的有效性,故將物業判予原業主妻女繼續居住並毋須交租。謝天良律師亦補充,上述物業涉及婚姻物業(Matrimonial home),為夫妻二人共同財產,故原業主妻女的佔用者權益(Occupied Right)是以家庭成員身份佔用,不同於一般物業的租客關係。他提醒買家在購買「碎片業權」物業前,須看清楚是否相關人士所居住,甚至與佔用者簽訂確認書,讓其同意遷出或繳交應繳份額租金。

鄭世傑又稱,不時有關半份業權的拍賣,都是父母子女、兄弟姊妹、夫婦等多名相關人士共同持有,因私下無法「傾掂數」,故經拍賣行作中間人拍賣物業。他重申,買入半份業權業主須與另一個業主洽談租金分成事宜,「傾唔埋無租收都會有嘅,最後可能要尋求法庭上解決。」

鄭世傑指出,購入半契樓,不等同擁有等值權利,可收取相應租金。(盧翊銘攝)

貼士三、要有做Full Pay的準備

想清楚決定承受風險,以另類物業走「捷徑」上車,仲要有做定「full pay」的準備。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表明,銀行最重要是清楚承造按揭物業的轉手價值,才會考慮承造按揭。她指出無契樓須視乎遺失樓契的原因,並在業主經過宣誓後取得樓契副本,有銀行可能視之如同正本使用,接受其按揭申請,成數亦未必如同一般住宅之高。她建議買家先向銀行諮詢按揭申請,並預備5成或以上的首期,甚至「Full Pay」。

至於半份或碎片業權,劉表示一般銀行不會接受按揭申請,若堅持按揭則須牽涉至財務機構,息率或達20厘息以上。

競拍另類物業前,劉圓圓建議買家先向銀行諮詢按揭申請,並預備5成或以上的首期。(受訪者提供)

貼士四、買送契樓有被收回風險

檢閱「另類物業」當中,最壞的情況是「見財化水」,說的是小心「送契樓」。所謂「送契樓」,為原業主無償送贈物業予新業主,但謝律師提醒,以象徵性代價或低於市價買賣物業,也視為送契樓。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,根據《破產條例》,倘若物業贈與人被判定破產,在破產呈請提出前5年內曾向他人饋贈或無償轉讓物業,有關轉讓可能作廢,並沒收物業為送贈者還債。謝律師表示,若買家並不知情「送贈」事件,並以市價購買,法庭仍會給予這類買家最大的保護,但須視乎每宗個案情況,建議買家在簽訂買賣協議前尋求法律意見。

王美鳳亦提醒銀行一般在物業「送讓」後5年內不會接受其按揭申請,有些銀行甚至把期限延長至10年,而不同銀行有不同的商業決定,應先向銀行查詢按揭安排為先。