樓市跌恐拖累「上車」者 房協主席陳家樂:反對重推置業貸款

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美國聯邦儲備局累計加息八次後,香港終於跟隨加息,走出十年的超低息年代,加上中美貿易戰等不明朗因素,令本港樓價輕微回落,二手市場交投量下跌;差餉物業估價署公布的私人住宅樓價指數連挫兩個月,種種迹象顯示,本港樓市正處於轉角位。

房屋協會主席陳家樂接受《香港01》專訪時形容,樓市與經濟周期一樣有上落,不會只升不跌,即使現時樓市轉角,「上車」亦應視乎個人需求及負擔能力。

陳家樂經歷了九七金融風暴,本港樓價暴跌七成、居屋無限期停建,見證港府多個重大房策的轉變。他指出,儘管今日社會上有頗大聲音要求政府協助市民「上車」,但他認為不宜推出置業貸款計劃,「如果樓價跌,市民會覺得你(政府)累死他。」

陳家樂是二十年香港房屋政策制訂的主要參與者,推動訂立了對房屋政策有深遠影響的居屋第二市場。(梁鵬威攝)

陳家樂出任房委會居屋小組主席期間,見證樓市邁向高峰,以及董建華政府推出「八萬五」計劃,承諾每年供應8.5萬個住宅單位,滿足市民置業需求。樓市熾熱帶動居屋市場,高峰時期,部分單位售價超過200萬元,超額認購的申請達到14倍。

陳家樂出任房委會居屋小組主席期間,見證樓市邁向高峰到谷底。(盧翊銘攝)

見證樓價從破頂插落谷底

陳家樂出任房委會居屋小組主席期間,見證樓市邁向高峰,以及董建華政府推出「八萬五」計劃,承諾每年供應8.5萬個住宅單位,滿足市民置業需求。樓市熾熱帶動居屋市場,高峰時期,部分單位售價超過200萬元,超額認購的申請達到14倍。

未料亞洲金融風暴來襲,樓市急挫,借貸置業的市民淪為負資產,不少業主申請破產,甚至燒炭自殺。陳家樂目睹樓市大上大落,市民的置業需求「斷崖式」下跌,一度炙手可熱的居屋銷情冷淡,2002年出售的最後一期居屋約2,450伙單位,最終只賣出五成半。

2002年11月,政府推出俗稱「孫九招」的多項房屋政策救市,包括取消賣地、停建居屋以及終止出售公屋等,陳家樂一一參與其中。

近年樓市再度熾熱,私樓樓價指數屢破歷史高位、市民爭相入市,私人發展商推售新盤當日往往大排長龍。(林若勤攝)

近年樓市再度熾熱,私樓樓價指數屢破歷史高位、市民爭相入市,私人發展商推售新盤當日往往大排長龍,不少人將置業盛況與九七時相比,甚至形容兩者雷同,憂慮「樓災」不日再現。

陳家樂明言,暫時未見到「樓市大崩潰」的趨勢,因為即使最近樓市有下調迹象,本港失業率仍然偏低,而且自九七金融風暴之後,港府審慎監察樓市,金管局如今嚴格規管銀行承造按揭貸款,準買家必須通過嚴謹的壓力測試,確保有能力應付未來的樓價波動。他指出,現時香港樓宇買賣的情況與過去大相逕庭,「最大的不同之處是,超過六成業主已供完按揭。」

陳家樂多次強調買樓置業是個人需要,應該量力而為。(梁鵬威攝)

「上車」須量力而為

本身是蘇龍律師事務所顧問的陳家樂引述當年經驗,稱不少人摸貨短線投機,一個單位未完成交易前,已轉手五、六次,人人從中圖利。不過,他亦留意到現時部分推售的新樓盤,發展商透過旗下的財務機構提供高成數按揭,協助市民借錢「上車」,「銀行借五、六成,發展商再借多二、三成。」但相信所佔的百分比不多,毋須過於憂慮。他認為政府會適時調整政策,紓緩樓市的緊張氛圍。

至於現時是否合適時機「上車」,陳家樂數度強調,住屋是個人需求,例如年輕人結婚組織家庭,需搬出來居住,但最重要是量力而為。

樓市和經濟一樣都是有周期,有上、落。」他不去猜測樓市爆破的景象會否再臨,指出這並非大家樂見之事,「那時是『硬着陸』,但現在會否只是『軟着陸』?我想大家都要小心觀察。
房協主席陳家樂

現時樓價高企,不少聲音希望政府可以推出政策協助市民「上車」,但經歷過樓市大起大落的陳家樂認為,港府必須小心處理。(資料圖片/盧翊銘攝)

憂重推置貸釋錯誤信號

房協前主席鄔滿海在退休前受訪時提及,理解今日「上車難」的困局,政府可以研究為負擔能力較高的家庭提供首置貸款,以及為沒有「富爸爸」的年輕人籌措首期。

過去房委會、房協亦曾推出資助置業貸款,最早的是1988年,房委會推出「自置居所貸款計劃」,協助低收入家庭於私人物業市場置業;1998年,房協推出「首次置業貸款計劃」,為中產家庭提供「上車」階梯。房委會於2002年合併上述兩項目,推出新的「置業資助貸款計劃」,到2004年7月以盡量減少對物業市場的干預為由,終止所有置業資助貸款計劃。

陳家樂認為若現時重推置業貸款,有機會向市場釋出錯誤訊息,推高樓價。(歐嘉樂攝)

作為當年新置貸計劃的舵手,陳家樂不贊成政府重推置業貸款,解釋此時推置貸計劃,有機會向市場釋出錯誤訊息,推高樓價,「現在更加不適宜」。他續指,港府必須謹慎處理,一旦樓市出現逆轉,帶來其他隱憂,「屆時市民不覺得你在幫助他,而是累死他。」

他指出,以往不論樓價高低,銀行均可借足九成,造成問題。如今隨着銀行嚴格規定800萬元以上的單位最多只能借六成按揭,變相令首期的支出大增,有不少中產家庭儲蓄百萬元都未能「上車」。儘管如此,他仍然認為,這不代表現時是重推置貸的適當時機,「就算如此,樓市像經濟周期有上有落,當樓價落了,市民的情緒就不一樣,所以我很有保留。」

上文節錄自第139期《香港01》周報(2018年11月26日)《 資助房屋流轉推手 房協主席陳家樂的回歸宣言》。

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