【拆局】政府賣地策略　仍受制鐵路項目

發展局局長陳茂波今（28日）公布了新一季度賣地計劃，焦點無疑是今年首度登場的鐵路項目：何文田站及黃竹坑站上蓋；同時，官地供應進一步側重於啟德新發展區，一口氣推3幅，或對該區地價構成壓力。

受改劃進度及地區阻力等因素，政府過往不時被批依賴一鐵一局「湊數」，即使近年推出官地比例上升，惟鐵路項目仍是重要供應來源，偏偏推售節奏非政府所能控制，例如黃竹坑站上蓋就受制於通車時間。本財政年度擬推的4個鐵路項目，上半年均未見蹤影，踏入第三季即連推兩個，且同屬市區靚地，分別為觀塘延線的何文田站上蓋（1,400伙），以及南港島線的黃竹坑站上蓋項目（4,700伙），分階段招標，首批先各推1,000及800伙，另將軍澳日出康城及西鐵線錦上路站項目，則放在第四季推出。

4,600伙　逾八成單位來自市區

陳茂波直言，對於鐵路項目（政府）是被動的，要視乎通車時間，「等佢（鐵路站）ready先可賣。」雖然陳茂波再補充指，若然黃竹坑站項目因南港島線未能通車而受阻，政府也有多個替代方案，惟地皮類型、伙數及價值未必能與黃竹坑站媲美，換言之，政府在推地策略上，仍然受著港鐵制肘，非完全在政府掌握之內。

而事實上，政府近年推出的市區地皮，若單一項目可提供近千伙的規模，始終都要依賴鐵路上蓋項目，一般可推售的官地，地塊面積或剪裁未必理想，可建單位始終不多，即使啟德發展區的多幅住宅地皮，除1F區1號地盤涉約1,600伙外，其餘每幅提供610至970伙，即不足1,000伙，可建密度也不及鐵路項目集中。換言之，政府若要「跑數」追趕建屋進度，鐵路上蓋項目始終是最重要的一環。

此外，觀乎第三季將推出的4,600伙單位供應，除兩幅大埔露輝路用地、提供660伙外，其餘逾3,900伙、即約86%單位位於市區，且側重在啟德新發展區，單一季度一口氣推3幅，涉2,100伙，不排除短暫令該區地價受壓。