本土研究社揭發展商10年推逾8500間納米樓 最細擺唔落四張雙人床

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在香港一屋難求,不少新盤為求售價「易上車」,近年大推面積與劏房無異的「納米樓」。本土研究社發現,過去十年多個發展商至少推出8,550個納米樓單位,面積只得260呎或以下,當中更有約2,000伙面積不足200呎,其中最細的是有「龍床盤」之稱的屯門菁雋128呎單位,面積少於四張雙⼈床褥。

研究又發現,這類單位數目不斷增多,且面積越來越細。在2019年期間,每8個⼀⼿落成單位就有⼀伙是納米樓。雖然單位細小,但8成單位仍設有露台或工作平台等的「豁免樓面面積」設施,使單位更不實用,有買家更平均花近50萬元購置有關設施。本土研究社成員姚政希形容,市場越來越「無底線」。

本土研究社3D打印出大角咀「利奧坊‧凱岸」的194呎納米單位,發現扣除露台、玻璃幕牆及外牆後,餘下可用的單位面積只得136.6呎。(黃寶瑩攝)

本土研究社研究發現,在2010⾄2019年間,共有96個納米樓樓盤,合共有8,550個納米單位推出市場,當中涉及41個發展商。這些單位的實⽤⾯積只有260呎或以下,當中6,150個已獲發「入伙紙」 ,另有2,400個正發售樓花。

在這8,550伙納米單位中,更有2,002伙單位少於200呎,佔整體23.5%,當中有41伙更只得121呎至140呎。

每8個一手單位就有一間納米樓

本土研究社發現,從過去十年的數據中,納米單位佔一手住宅供應比例越來越高,由2010年的0.2%,增至2019年的12.9%,代表每8個⼀⼿落成單位,就有⼀間是納米樓。

此外,納米樓在十年之間的落成量亦大增。在2010至2012的首三年,當時平均每年只得72伙落成,直至近三年(2017年至2019年),平均落成量已增至1,552伙,大增20倍。

納米單位越來越多,為了節省位置,洗手盤甚至被設置於企缸。圖為長沙灣「AVA61」的161呎的清水房。(資料圖片/潘思穎攝)

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平均面積減7呎

在面積方面,研究指出,這些新落成260呎以下的納米樓,十年來的平均面積僅219呎。數據更顯示,在2010年,新落成的納米單位平均⾯積為220呎,但直至2019年已減⾄213呎,即減了約7呎,反映單位⾯積縮⼩的情況在過去⼗年愈來愈嚴重。

研究又發現,面積最細的納米樓,是有「龍床盤」之稱的屯門菁雋128呎單位,面積少於四張雙⼈床褥,甚至比泊車位更細。發展商當時曾指:「紫禁城再大,皇帝都係瞓張床,年輕人亦需要一個房間」,令這樓盤「一夜成名」。

近九成廚廳、睡房位處同一空間

調查指出,這十年的納米單位中,無任何單位同時擁有獨立睡房及獨立廚房,近9成(88.2%)的個案,廚房、客廳、睡房是位處同一空間,亦有近7成單位廁所是「黑廁」。

延伸閱讀:研究揭納米樓十年錄722宗轉手 平均持貨3.5年 有炒家獲利逾倍

▼「龍床盤」菁雋單位▼

大部份靠重建得來 「環海.東岸」最多納米盤

本土研究社表示,在96個設有納米單位的樓盤中,最多納米單位的是九龍建業的「環海.東岸」,單單一個樓盤已涉及478間納米樓。排名第二的則是恒基的「利奧坊.凱岸」,共有370伙。

研究又指,在96個納米樓樓盤中,有64個項目是重建發展而來,涉約5,565伙納米單位,當中有19個項目的地盤在發展前曾獲批准私⼈強制拍賣(強拍),然後建成2,879個納米單位,佔整體約三分之⼀,反映強拍重建成納米樓屬普遍發展模式。

相反,透過投地建成的樓盤則只得23個,在2017年前只有一個,而在2017年至今則有22個,數字反映賣地計劃的地⽪興建納米樓,已成為了市場的新趨勢。

▼環海.東岸▼

本土研究社發現,「環海.東岸」是最多納米單位的樓盤,共有478伙。(資料圖片/洪嘉徽攝)

恒基納米樓稱冠

本土研究社表示,有3成的納米單位都由恒基獨資興建,建成了2,858個納米單位。相反,⻑實、新世界及新鴻基所興建的納米樓,合共亦不足恒基獨資興建的四分一。

至於排行第二及第三位的發展商,則是宏安和九龍建業,同樣建成732伙,前者建成6個「薈」字為頭命名的納米樓盤,後者則是「環海.東岸」的發展商。排行第四的盧華家族,建成以「Ava」命名的納米盤,興建了494伙納米單位。

納米單位面積細小,但本土研究社發現,有超過7成半納米單位都設有露台。圖為環海.東岸開放式戶單位。(資料圖片/洪嘉徽攝)

花近50萬元買露台、工作平台

納米單位雖然細小,但很多單位仍設有露台及工作平台,不少都屬於「豁免樓面⾯積」設施。研究指出,8,550伙納米單位中,有8成都有相關設施,列入單位的實用面積內售予業主。

研究發現,納米單位的「豁免樓面⾯積」的設施,平均每個為23.6呎,佔單位平均面積的10.8%。換言之,以納米單位平均呎價計算,業主平均花49.3萬購買露台、 ⼯作平台及玻璃幕牆。

姚政希指出,早在80年代,其實亦早存在約200呎納米單位,但單位仍設有獨立廚房及睡房。不過,現時納米樓更設有露台、工作平台等,並佔據單位一部份,比以前的納米樓更不實用。而且政府近年修改作業備考及消防守則,使開放式廚房及「黑廁」更普遍,對健康造成隱憂。

左起:本土研究社成員陳劍青、本土研究社成員姚政希。(黃寶瑩攝)

恒基:小家庭、年輕置業者對細單位有一定需求

《香港01》曾就納米樓問題,分別向恒基、宏安及九龍建華查詢。恒基指出,在住宅物業方面,集團每年為市場供應數千個單位,提供多元化的戶型,包括大、中、小型單位。恒基又指,留意到目前香港的樓市仍以用家為主導,當中不少為小家庭和年輕的置業者,對細單位仍有一定的需求。集團會密切注視市場的供求變化,視乎用家的需要,適當地調節和制定未來策略。其他發展商則未有回覆。



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