發展商低價投地天價賣樓 最賺盡新盤「麵包價」高「麵粉價」八倍
地價與樓價從來沒有必然關係，皆因地價再平，賣樓時的定價亦「高不可攀」。《香港01》統計今年開售其中10個新盤，全部都未有因為當年購地時地價「低水」而開價「手軟」，個別「麵包價」較「麵粉價」更高出4至8倍，「麵粉發酵程度」最誇張為遠展旗下沙頭角尚澄，地皮4年前僅以每呎樓面地價1,100餘元投得，近日卻以每呎逾1萬元出售，扣除成本後仍大賺八成。
地價與樓價的非必然關係，最佳例子莫過於97年信置於金融風暴前以逾118億元投得小西灣現藍灣半島地皮，每呎樓面地價5,370元，其後增地積比，樓面地價更降至4,500元，但2000年推售時樓市已爆煲，首批單位均價僅4,288元，尚未扣建築成本及利潤已「蝕大本」。
市況逆轉下，貴買平賣實屬「為世所逼」，但一般正常情況，無人會做蝕本生意，旺市更是商家賺取暴利的最佳時機。
事實上，發展商賣樓的定價，除地價外，亦會考慮其他因素，諸如建築成本、經濟環境及其他新盤競爭等。建築成本因素相對穩定，而同業競爭大可在推盤步伐上調節，避同期推售，故只要經濟環境向好，發展商愈高開便賺愈多。
| 發展商 | 項目 | 地價(億元) | 投地年期 | 每呎樓面地價(元) | 首批折實均價(元) | 樓價與地價差距(倍) |
| 遠東發展 | 沙頭角尚澄 | 1.43 | 2013年10月 | 1104 | 10175 | 8.2 |
| 新地 | 屯門珀御 | 4.3 | 2014年2月 | 2571 | 12748 | 4 |
| 長實 | 北角維港頌 | 62.67 | 2011年8月 | 8294 | 30470 | 2.7 |
| 中海外 | 啟德1號II | 22.7 | 2013年6月 | 4913 | 17589 | 2.6 |
| 嘉華 | 啟德嘉匯 | 29.39 | 2014年2月 | 5330 | 17998 | 2.4 |
| 會德豐 | 將軍澳MONTEREY | 36.7 | 2013年7月 | 4288 | 14208 | 2.3 |
| 恒地 | 粉嶺高爾夫‧御苑 | 28.88 | 2013年11月 | 5200 | 15898 | 2.1 |
| 保利置業 | 啟德龍譽 | 39.23 | 2014年2月 | 6530 | 19808 | 2 |
| 長實 | 馬鞍山星漣海 | 29.01 | 2012年11月 | 5160 | 13961 | 1.7 |
| 華懋 | 九龍塘賢文禮士 | 21.7 | 2010年11月 | 9537 | 21677 | 1.3 |
單是今年首4個月，一手市場已有至少16個全新盤推出，撇除收購重建及港鐵項目，大部分項目位處的地皮，均為發展商於2013年至2014年投得。當期時美國計劃退市、港府大增土地供應、推出辣招、以及一手條例生效等種種因素，地價回落，惟平買並未有平賣，事隔三年多「麵包價」全部上萬元，與「麵粉價」不成正比。
沙頭角盤扣除地價成本 料大賺八成
當中，「賺最盡」莫過於近日推售的沙頭角尚澄，發展商遠東發展於2013年以1.43億元投得地皮，每呎樓面地價僅1,104元。項目上月底公布首批57個單位，折實後市值達2.4億元，足夠收回地價有餘。而首批折實均價10,175元，亦較每呎樓面地價高出逾八倍。
由於項目僅六層高，亦非斜坡等複雜用地，假設每呎建築成本3,500元，以可建樓面13萬平方呎計，總建築成本約4.5億元，連同地價合共5.93億元，相對全盤261伙市值約11億元，發展商仍大賺逾5億或85%。該盤只限持有沙頭角居民証人士購買。
低地價僅增加發展商利潤空間
又如2014年新地以4.3億投得屯門良德街限量地（現稱珀御），每呎樓面地價僅2,571元，較當時的估值下限再低8%，地皮原限建270個單位，及後獲批多建19%至共321伙。上月項目開售，首批折實呎價達12,748元，較每呎地價高出四倍，假設建築成本每呎4,000元，連同地價及發水因素等，利潤仍有五成多。
多年來，地價的高低都被指是影響樓價的主因。不過，旺市下，低地價其實僅為發展商帶來更大的利潤空間，消費者在樓價上未有直接受惠，全港冀盼上車的小市民，近日在樓市飊升的大環境下，只能望着數字上不斷創「天價」紀錄的樓市，苦候一個覓得蝸居的渺茫機會。
