嘉湖車位去年傳「燶味」 1月爆小陽春 專家仍看淡︰不如買債券

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去年首3季,車位市道熾熱, 何文田「天鑄」車位以600萬元成交,創全港住宅車位新高的成交紀錄,而上車樂園天水圍嘉湖山莊亦「炒得不亦樂乎」,美湖居一個雙號車位以近168萬元成交,創下該屋苑車位歷史新高。但到了去年第4季,投資氣氛急轉淡,美湖居另一車位已跌穿百萬大關,半年不到造價勁跌45%,而其他熱炒地區,亦出現不同程度的跌幅。

在市場一片唱淡之聲下,今年1月嘉湖逆市爆「小陽春」。據代理透露,目前車位業主的叫價已重回110萬元以上水平。但有理財專家認為,車位回報至少有5至6厘才考慮,換句話說,以目前租金計,嘉湖車位要低於60萬元方算合理!

嘉湖山莊的車位「入場費」約百萬元,因此受投資者歡迎。(資料圖片)

政府2016年推出多項壓抑樓市的調控措施,投資者「炒樓」成本大增,部分轉投未受「辣稅」影響的非住宅物業市場,入場門檻較低的車位投資尤其受到青睞。其中,被喻為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊,車位市場一度熾熱,價量齊升,成為車位市道的「探熱針」。

翻查成交紀錄顯示,自2012年起,屋苑車位平均錄得至少150宗成交,唯獨2013年放緩至不足百宗。2012年當年,美湖居一個車位成交價約50萬元,但6年間爆升逾3倍;單是去年6、7月造價更曾10度破頂,由149.8萬元開始炒上,到7月底,美湖居地庫一個雙號車位以167.5萬成交,創下該屋苑歷史新高,兩個月內暴升11.8%,可說是鑊氣十足。

去年7月底,嘉湖山莊美湖居地庫一個雙號車位以167.5萬成交,創下該屋苑歷史新高。﹙資料圖片﹚

去年底成交價急挫近50%

不過,投資市場易受外圍因素影響,中美貿易戰爆發、市場憂慮環球經濟放緩等因素,不單止住宅市場受拖累,連帶車位售價亦大跌。創出歷史新高後的同年12月,美湖居地庫一個雙號車位低見91萬元成交,由高位回落約45%。

去年,嘉湖山莊車位錄得的其中一宗蝕讓個案,該投資者去年6月份以149.8萬元購入景湖居車位,同年11月以110萬元沽貨,市場消息指業主急於套現才沽貨,但短短5個月賬面已蝕39.8萬元,相當於買入價格的近3成。

祥益地產總裁汪敦敬(中)近日以99萬的價錢,購入天水圍嘉湖山莊一個車位。(公司圖片)

率先現小陽春 「大好友」汪敦敬入市

踏入2019年,嘉湖山莊市況似乎有回暖跡象,提早出現「小陽春」。中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖表示,1月份車位成交暫時錄得11宗,已接近去年11月、12月合共約16宗成交,成交價亦已經重上110萬元水平;最新賞湖居雙號車位以116萬元成交;目前所有業主叫價均由110萬元起。

作為最貼市的地產代理亦即時「撈底」入市。祥益地產總裁汪敦敬近日以99萬的價錢,購入天水圍嘉湖山莊一個車位。汪敦敬接受《香港01》查詢時表示,是次車位回報率約3厘,入市只是平常心,「一路睇好樓市,見調整到咁上下,無客要咪買嚟收租」。他認為車位調整期已完成,預料短期內價格將反彈1至2成。

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伍耀祖表示,1月份嘉湖山莊車位成交暫時錄得11宗,成交已重上110萬元水平。(受訪者提供)

中原伍耀祖:未來數月繼續回升

伍耀祖亦進一步解釋,由於嘉湖山莊所有車位均可在自由市場買賣,目前有約70%的業主是投資客。在供應量多的情況下,一旦市場有任何「動靜」,就會即時在成交價上反映,「市場有波動,一個業主減5萬,要保持競爭力的話另一個就會跟住減,相反亦都一樣。」因此近日市場有好消息出現,嘉湖山莊的樓市或車位市場已率先反彈。他預料,未來數月屋苑的車位、樓價均同步回升。

伍耀祖又提到,即使屋苑放盤量多,但不同座向的成交價或租金,實際分別並不大,「唯一有少許分別是翠湖居,平均賣貴5萬至8萬左右。因為﹙鄰近﹚栢慧豪園與栢慧豪廷的車位只租不賣,有住客會選擇直接買翠湖居的停車場,慳返啲租金。」

黃蔚婷料嘉湖車位在3月份前將重上130萬元水平。(盧翊銘攝)

港九區車位價「硬淨」 嘉湖3月前或重上130萬元 

利嘉閣首席項目經理黃蔚婷(Angela)亦表示,目前嘉湖有逾百個放盤,相信上半年車位成交會逐漸回升,料嘉湖車位在3月份前將重上130萬元水平,認為現時是「入市良機」,直言「投資者信心返咗嚟」。她又說,嘉湖和新界車位因入場門檻相對較低,以投資客居多,當經濟前景不明朗時,投資者或因睇淡後市而「走貨」,個別賣家因資金周轉問題才出現蝕讓個案,反而港島和九龍區因住宅價值本身較貴,且車位以用家為主,故較少蝕讓個案出現。

據中原地產統計,目前嘉湖山莊有約120個放盤,叫價介乎115萬至180萬元;而租盤約70個,叫價2,400至3,200元。伍耀祖稱,現時成交價已重上約110萬元,租金介乎2,400至2,700;每月的管理費約250元;若一個車位成交價為110萬元計,月租2,700元,扣減管理費後回報率約2.67%。

李兆波直言投資車位的回報至少要有5至6厘才會考慮。(資料圖片)

理財專家:有3厘回報都唔考慮

不過中大會計學院高級講師李兆波就有不同的看法。他認為本港車位數目的確不足,但過去數年來價格已經累積了一定的升幅,加上中美貿易戰未解決、政府亦有可能為解決塞車等交通問題,於下月公布的財政預算案中「出手」加牌費,因此不太看好車位市場,「政府咁做真係唔出奇,香港有十幾年沒有加過牌費,過一陣就會知道(加不加牌費),若果真係加的話,殺傷力好大。」

他直言,投資車位的回報至少要有5至6厘才會考慮,「除非你買的位置好易就加到租金,如果扣晒所有行政、管理費先得3厘,不如買股票同債券。特別是債券,雖然美國正在加息,但債券到期可以連本帶利贖回,無乜手續費同風險下都搵到逾3厘回報。」



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