【李兆基退任】覓地售樓屢出奇招 曾與買家「對賭」樓價冧有得賠

撰文:區嘉俊
出版:更新:

「四叔」李兆基於恒基地產(0012)股東大會前夕宣布,因年事已高退任公司主席及總經理,僅留任執行董事一職,並由兩名兒子李家傑及李家誠接手,二人將出任聯席主席兼總經理。
回顧「四叔」一手創辦恒地,逾半個世紀始終看好地產行業,他對本港樓市的敏感度亦有過人之處,往往能把握時機出貨入貨,並擅於瞄準低價的舊樓和農地,經買入及發展後高價賣出,創造豐厚利潤。

李兆基初涉獵地產生意時,已認定香港是一塊充滿前景的福地。1965年,香港出現前銀行擠提和倒閉潮,樓價狂瀉,李兆基此時卻決定趁低吸納,增加土地儲備,數年後樓價回升,即取得可觀回報。

低買高賣的機會一再出現,1972年恒指一直狂飆至1700點,但翌年隨即泡沫爆破,狂瀉至近400點,一時之間市場人心惶惶。但有經驗的李兆基卻是將股災視為搜購土地的黃金時期,趁機以低機買入大量土地和舊樓,充實土地儲備,為2年後成立恒基兆業和1981年恒地上市建立了豐厚的基礎。

圖說四叔發跡史︰

【圖輯】四叔李兆基發跡史 攜千元隻身赴港 變逾5千億恒地王國 

新鴻基企業上市後不久,李兆基便自立門戶,創立恒基。(李兆基網站)

購逾萬平方呎農地「刀仔鋸大樹」

恒地逐步成為本港主要發展商之一,有兩招不可不提。第一招是收購新界農地,李兆基早在70年代留意到政府會徵收新界農民的耕地作各種發展用途,再撥出可興建房屋的土地給他們交換,於是便著手購買農民的「換地權益書」,讓他可將農地補價,以平價獲得建樓土地,投資成本遠較公開投地為低。

李兆基對購入農地情有獨鍾,認為市區商住地價格處於高位時,新界農地則成本低且利潤高,反可「刀仔鋸大樹」。如今,恒地已是擁有農地土儲最多的地產商,截至去年底,持有約4,560萬平方呎新界土地儲備,而持農地第二多的新地(0016)和第三多的新世界(0017),亦只得3,100萬平方呎及1,700萬平方呎新界土地儲備,遠較恒地少。

恒地是本港擁有農地土儲最多的地產商,截至去年底,持有約4,560萬平方呎新界土地儲備。(資料圖片)

金融海嘯狂掃市區舊樓 

恒地另一覓地招式是舊樓併購重建,並專攻市區地王。恒地不惜以重金作為報酬,通過經紀布下天羅地網,務求物色有質素地段的舊樓,即使在經濟不景的時候,四叔仍然「地照買、樓照起」。

2008年金融海嘯,李兆基看出衰極而盛的道理,積極增加土地儲備,經歷了無數討價還價,他在2009年下半年便投資250億元,在市區中心搜購40多個舊樓地盤,約可發展1.2萬個住宅,涉及800萬平方呎樓面,若以如今市區新盤豪宅化,動輒每平方呎逾兩萬元計算,如果四叔一直持貨至今,這已經是1600億元以上的銷售額,若不計算建屋成本,回報超過6倍。

恒地當年推售新都城二期時,原來奇招盡出。(資料圖片)

曾推「租金回報計劃」    保證6厘回報

即使在淡市,四叔仍堅持貨如輪轉,保持現金流,以上一個樓市低潮為例,四叔領導的恒地使出了不少奇招。1998年,恒地開售新都城第二期住宅時,曾向買家推出「跌價補償計劃」,若所買單位跌價,恒地即以現金補償,並以百分之20為補額上限。

之後,又破天荒與可口可樂合作推廣示範單位,請來當時可口可樂代言人陳奕迅、楊千嬅等推銷,更送出3個500至750尺單位供示範單位的參觀市民抽獎。翻查1998年7月至翌年6月的全年業績,營業額較前一年同期大增近四成,足證奇招效果理想。

此外,四叔亦曾推出「舊樓即時換新樓計劃」,及此前並無先例的「保證原價收回計劃」,即置業一年內,買家隨時可要求恒地以原價購回。在推售旗下淺月灣時,恒地又推出「租金回報計劃」,向業主提供2至3年內可獲每年6厘租金回報的保證。由於四叔配合市場需求所用的推廣策略相當湊效,2001年恒地推出港灣豪庭時,甚至出現買家「通宵買樓」的情況。

四叔做生意多「招」外,對投資做人都有不少心得,更多金句即看:

+3
你可能感興趣