【二按真相】發展商借錢助「上車」 3大中伏位話你知

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樓價高企,差餉物業估價署昨日﹙10月31日﹚公佈,9月份本港住宅樓價指數按月上升2.8%至295.5點,經已連升6個月。眼下,一手新盤入場費「閒閒地」500、600萬元,由於金管局去年初已規定700萬元或以下物業一按最多只可以借6成按揭;換言之首期起碼要200萬以上。「上車需父幹」自然不受影響,但如果閣下欠首期但供得起樓,身為樓市「邊緣人」理論上只能繼續做「無殼鍋牛」。

不過,向來賣樓不遺餘力的發展商,近年做埋「財仔」生意,透過旗下財務公司為這類樓市「邊緣人」提供高成數按揭,幫助他們跨過金管局的按揭成數門檻。此舉聽落「一家便宜,兩家著」,但其實隨着樓價愈來愈「離地」,藏有3大中伏位! 

發展商推售一手新盤,大部份都會提供高成數按揭或二按,但求盡快散貨。(梁鵬威攝)

中伏位一、製造虛假購買力?

所謂二按,顧名思義,指在第一按揭﹙一般由銀行提供﹚ 之上,由其他財務機構提供的按揭,目前一手樓的二按多數由發展商旗下財務機構提供予準業主,達到高成數按揭目的。不過,與一按相比,二按牽涉的息率一般較高,「現行利率」一般以最優惠利率(Prime rate,簡稱P)計算,目前為5厘。

紀惠集團行政總裁湯文亮直斥,發展商提供二按是讓買家「預支」購買力,因為他們按正途申請貸款的話,是沒有辦法可以取得二按,若壓力測試寬鬆,未來只會害死這些樓市邊緣人,「地產商提供二按批核相對寬鬆,有促銷作用,但對於二按買家,他們要賭樓價升,如果跌就什麼也沒有,還要負上一身債,反而,發展商的損失明顯會低很多,因為有買家『墊底』,如果客戶最後放棄,物業最終變成銀主盤,發展商也可以重售該單位,更不受一手樓管制!」

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城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指,發展商提供二按優惠只是銷售策略,務求令買家可以盡快接貨,幫助谷大銷量。

紀惠集團行政總裁湯文亮指,發展商向買家提供二按是「預支」其購買力。(由受訪者提供)

發展商亦提供免息免供優惠吸客,雖在兩﹑三年內不用供款及還息,但免供期過後多為P按即5厘。(吳鍾坤攝)

中伏位二、首兩年「低息」好吸引?

審視本港6大發展商﹙即恒地、長實、新地、新世界、信和及會德豐﹚所提供的二按優惠,通常以P按最優惠利率計算,與坊間現時一按銀行提供的銀行同業拆息H按1.7厘,相差甚遠。為製造「低息」效果,發展商提供之二按普遍首2至3年的按息可獲P-2厘至P-2.85厘,即介乎2.15厘至3厘的息口,看似與H按分別不大,但只要「低息」期一過,二按供款利息即時打回原形,例如新地旗下新盤筲箕灣形薈,二按首兩年為P-2.85%,即2.15厘,但其後是P-1厘,即4厘息。

又以二按息最高的恒地為例,大部份新盤二按首2、3年可獲P-2厘,即3厘, 4、5年可獲P-1厘,即4厘,其後為P+1厘,即6厘。在未計美國加息等因素,供款6年間按息急增一倍!

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中伏位三、免息免供是假象?

除了提供高成數一按及二按,發展商有時更會提借免息免供的優惠吸客,即在指定期間內不用供款和不用還息,比上述分段計息的方法,更容易給予買家「供得起」的感覺。例如香港興業旗下屯門單幢新盤䨇寓,最新價單的入場費為約417萬元,可向發展商申請最高85%一按貸款或30%二按貸款,首期只需約63萬元,更可申請2年免息免供之備用按揭貸款計劃,免供期過後全期P按,即5厘。

按計劃有限公司聯席董事葉敬誠指,首兩年免息免供確實可以幫買家「慳返」不少利息,但是最有「良心」的發展商都最少都會提供P 按,即5厘,兩年免供期過後就由零息一下子暴升至5厘,「當然地產經紀推銷樓盤時,都會以兩年後樓價一定會升作招徠,甚至吹噓之後向銀行轉按會很容易,但若果樓價不變或升得少,買家到時想慳息向銀行申請轉按時,就要補回差價。」不過,他亦補充,若是實力雄厚的買家,懂得利用兩年免息免供,之後「一炮過」還款,便不用擔心。

中原按揭董事總經理王美鳳指出若果樓價下跌1成,承做9成按揭的物業時變負資產。(由受訪者提供)

發展商成最大贏家

中原按揭董事總經理王美鳳指出,發展商高成數按揭及二按均為幫助上車的邊緣人,只要金管局按揭措施繼續收緊,高成數按揭都會流行,「雖然發展商將二按的息口定於P或P+1厘水平,原意是希望買家最終會轉按,但假設樓價不變,買家當時跟發展商借9成,而銀行轉按亦只肯批6成,就要補回當中差價,唔通又問財務公司借?唯有供返發展商的二按息口。」她續稱,若果樓價下跌1成,承做9成按揭的物業時變負資產,「預咗好大機會要收樓,所以買家都要衡量自己供款能力!」

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指,即使是日後因為有買家斷供或資不抵債,都可以「call loan」(要求借款人提早還款),或收樓再賣過,「發展商想賺的回報何止息率P+1厘,他們最希望買家可以在5年內還晒二按錢,不要拖住他們!但買家供9成樓,袋已經無晒錢,若將來加息,或經濟差失業令層樓斷供,所以最好預留三個月的按揭供款,在三個月內盡快搵工供樓。」不過,他認為,對發展商而言,有關風險機率很低,每30個物業可能只得1個。如此計算,無論樓價升跌,發展商都會是大贏家!



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