【星之谷】BNO Visa起動 英國樓輪流炒 一個城市「蓄勢待發」

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英國「5+1」BNO Visa申請在一片爭議聲中正式起動,回顧過去半年,很多港人已經捷足先登,在倫敦、曼徹斯特、伯明翰、雷丁等地大肆買樓配合移民潮。有一個樓價極其低水,但就業、教育環境均非常高質的城市被人遺忘多時,近日開始引起關注,相關物業代理的展銷會人頭湧湧,此地段正是倫敦旁邊的城市斯勞(Slough)。

過去半年,香港的各大民調均顯示,打算移民英國的港人比例非常可觀,而政策於今年1月31日起正式生效。不過,據筆者觀察自去年12月起,英國物業代理舉行的酒店展銷會,周末人流乏善足陳,一般下午時段只有數檯客,顯示市場正在觀望。

英國城市斯勞則是例外,雖然地方較為陌生,但物業展銷會卻人潮如鲫,也盛傳促成多宗成交。究竟斯勞是甚麼地方,會否繼曼徹斯特、伯明翰、雷丁,成為下一個港人投資英國熱點?

西鐵效應 樓價長遠爆升

斯勞在倫敦西面,鄰近英國王室主要行政官邸溫莎城堡(Windsor Castle),離希斯路機場(Heathrow)相當接近。而這個城市,最少有三大賣點能夠滿足港人對英國樓的要求。

首先是樓價,對比已經被港人炒起的曼徹斯特、伯明翰等熱門城市,斯勞半年前談不上受到香港人青睞。但耗資千億建設的高鐵線橫貫鐵路(Crossrail,又稱Elizabeth Line)正正在斯勞設站頭,預計今年通車,到倫敦Zone 1的Paddington站只需15分鐘。

參考香港西鐵落成後的發展,沿線物業至今均大幅跑贏大市,效果持續多年。有當地大型代理公司曾調查Crossrail沿線物業長遠升值潛力,發現斯勞在38個站中排行第4;而斯勞現時平均樓價比倫敦平近6成。受惠交通基建落成及倫敦人材持續遷入,2024年當地物業升值幅度最少達14.8%。

勞動市場 韌力猶勝倫敦

就業市場方面,不能否認的是新冠肺炎疫情肆虐令英國經濟受挫,但斯勞卻是一個反彈力極強的城市。該市失業率在正常市道下異常地低,參考2017年數據,斯勞僅1.4%,同期全英國為4.5%。著名招聘網站Glassdoor更指,斯勞無論是求職市場活躍、工作滿意度、生活水平,都是全英國首屈一指,有「全英國最佳搵工城市」的稱譽。

為甚麼斯勞的勞工市場如此蓬勃?該市與雷丁(Reading)、布拉克內爾(Bracknell)皆處於所謂「M4走廊」,「三劍俠」發展成英國最大的科技樞紐,被譽為「英國矽谷」,吸引大量外資進駐設立總部。由於斯勞鄰近歐洲金融中心倫敦,據統計每天有4.8萬人通勤往返,故此當地約有46%住宅是出租予當地專才,租務市場相當旺盛。

名校密度 有利港生插班

除了樓價、就業市場,升學是香港人移民英國最關注的事項。斯勞不算是傳統的高等學府重鎮,但在名校密度上,絕對不是省油的燈。

首先,舉世知名的貴族學校Eton正正是座落於斯勞。除了Eton外,斯勞共有42間當地教育局(Ofsted)評為Outstanding(優秀)或 Good(良好)的公立學校,佔當地學校九成。簡單而言到當地定居,家長申請子女插班,只要任何一間學校有學位,幾乎都能成為英國名校生,而且BNO持有人子女學費全免。

另外,斯勞亦有多間著名重點中學(Grammar School),包括人所共知的Langley、Herschel、Upton Court。當地英國會考(GCSE)平均成績排名英國Top 10。

筆者分析幾項關鍵因素後,結論是斯勞屬英國移民市場中性價比較高的城市。不過近日中英就BNO問題爭議不斷,移英人士亦宜多留意政策、政治局勢發展。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險

*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


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