【星之谷】BNO Visa起動 英國樓輪流炒 一個城市「蓄勢待發」
英國「5+1」BNO Visa申請在一片爭議聲中正式起動，回顧過去半年，很多港人已經捷足先登，在倫敦、曼徹斯特、伯明翰、雷丁等地大肆買樓配合移民潮。有一個樓價極其低水，但就業、教育環境均非常高質的城市被人遺忘多時，近日開始引起關注，相關物業代理的展銷會人頭湧湧，此地段正是倫敦旁邊的城市斯勞（Slough）。
過去半年，香港的各大民調均顯示，打算移民英國的港人比例非常可觀，而政策於今年1月31日起正式生效。不過，據筆者觀察自去年12月起，英國物業代理舉行的酒店展銷會，周末人流乏善足陳，一般下午時段只有數檯客，顯示市場正在觀望。
英國城市斯勞則是例外，雖然地方較為陌生，但物業展銷會卻人潮如鲫，也盛傳促成多宗成交。究竟斯勞是甚麼地方，會否繼曼徹斯特、伯明翰、雷丁，成為下一個港人投資英國熱點？
西鐵效應 樓價長遠爆升
斯勞在倫敦西面，鄰近英國王室主要行政官邸溫莎城堡（Windsor Castle），離希斯路機場（Heathrow）相當接近。而這個城市，最少有三大賣點能夠滿足港人對英國樓的要求。
首先是樓價，對比已經被港人炒起的曼徹斯特、伯明翰等熱門城市，斯勞半年前談不上受到香港人青睞。但耗資千億建設的高鐵線橫貫鐵路（Crossrail，又稱Elizabeth Line）正正在斯勞設站頭，預計今年通車，到倫敦Zone 1的Paddington站只需15分鐘。
參考香港西鐵落成後的發展，沿線物業至今均大幅跑贏大市，效果持續多年。有當地大型代理公司曾調查Crossrail沿線物業長遠升值潛力，發現斯勞在38個站中排行第4；而斯勞現時平均樓價比倫敦平近6成。受惠交通基建落成及倫敦人材持續遷入，2024年當地物業升值幅度最少達14.8%。
勞動市場 韌力猶勝倫敦
就業市場方面，不能否認的是新冠肺炎疫情肆虐令英國經濟受挫，但斯勞卻是一個反彈力極強的城市。該市失業率在正常市道下異常地低，參考2017年數據，斯勞僅1.4%，同期全英國為4.5%。著名招聘網站Glassdoor更指，斯勞無論是求職市場活躍、工作滿意度、生活水平，都是全英國首屈一指，有「全英國最佳搵工城市」的稱譽。
為甚麼斯勞的勞工市場如此蓬勃？該市與雷丁（Reading）、布拉克內爾（Bracknell）皆處於所謂「M4走廊」，「三劍俠」發展成英國最大的科技樞紐，被譽為「英國矽谷」，吸引大量外資進駐設立總部。由於斯勞鄰近歐洲金融中心倫敦，據統計每天有4.8萬人通勤往返，故此當地約有46%住宅是出租予當地專才，租務市場相當旺盛。
名校密度 有利港生插班
除了樓價、就業市場，升學是香港人移民英國最關注的事項。斯勞不算是傳統的高等學府重鎮，但在名校密度上，絕對不是省油的燈。
首先，舉世知名的貴族學校Eton正正是座落於斯勞。除了Eton外，斯勞共有42間當地教育局（Ofsted）評為Outstanding（優秀）或 Good（良好）的公立學校，佔當地學校九成。簡單而言到當地定居，家長申請子女插班，只要任何一間學校有學位，幾乎都能成為英國名校生，而且BNO持有人子女學費全免。
另外，斯勞亦有多間著名重點中學（Grammar School），包括人所共知的Langley、Herschel、Upton Court。當地英國會考（GCSE）平均成績排名英國Top 10。
筆者分析幾項關鍵因素後，結論是斯勞屬英國移民市場中性價比較高的城市。不過近日中英就BNO問題爭議不斷，移英人士亦宜多留意政策、政治局勢發展。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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