九龍倉集團（0004）公布截至2026年6月底止中期業績。儘管受投資組合變現致股息收入減少影響，基礎淨盈利按年下跌17%至16.97億元，但適逢集團成立140週年，董事會大放「派息喜訊」，宣派第一次中期息連特別股息合共每股0.40元，按年翻倍。期內香港豪宅及住宅銷售表現理想，抵銷了部分外圍壓力。 九龍倉現時股價約20.96 港元，下跌約2%，市盈率約 14 倍。

賣股致股息收入減少

九倉中期業績收入按年跌6%至53.44億元，營業盈利亦跌11%至23.54億元，撇除投資物業重估等項目後，基礎淨盈利按年減少17%至16.97億元，主要受集團2025年第四季變現部分投資組合，令股息收入減少，部分跌幅由利息收入及香港發展物業確認銷售增加所抵銷。

股東應佔盈利僅4,800萬元，去年同期為5.35億元，按年大跌91%；每股基本盈利亦由0.18元降至0.02元。期內投資物業公允價值減少45.15億元，成為拖累整體盈利的主要因素。

港宅銷售發力　發展物業盈利急升

分部表現方面，期內香港發展物業確認入賬收入增至13.45億元，遠高於去年同期的4.75億元，營業盈利亦由3,100萬元急升至1.66億元。

旗下項目銷售表現亦見改善，集團持有30%權益的啟德項目「維港‧灣畔」期內售出198個單位，銷售所得款項合共35.34億元；山頂種植道1號第一座洋房亦錄得5.58億元銷售額，反映香港住宅市場交投回暖對業績帶來支持。

相反，內地發展物業仍是拖累業績的主因。期內按應佔份額計算的已簽約銷售額跌至人民幣3.45億元，按年急挫60%，去年同期為人民幣8.59億元；分部收入亦跌54%至2.38億元，並錄得300萬元營業虧損，同時計提應佔減值撥備5.47億元。

投資盈利跌逾四成　內地租金仍受壓

投資物業業務則大致保持穩定。期內收入增至23.11億元，營業盈利升至15.10億元；按港元計算，收入及營業盈利與去年相若。不過，內地零售及寫字樓租金持續偏軟，仍對業務構成壓力，人民幣升值則抵銷部分影響。

投資業務表現明顯轉弱，期內營業盈利按年跌41%至5.93億元，主要由於出售部分投資組合後，股息收入減少。另一方面，其他營業盈利增加80%至2.61億元，主要受利息收入增加帶動。

酒店業務則延續復甦勢頭，受惠香港旅客持續增加及大型盛事帶動，集團擁有及管理酒店的分部收入按年升4%至3.23億元，營業虧損由去年同期的1,100萬元收窄至400萬元。

物流業務收入則保持平穩，期內錄得10.73億元，但受環球貨運及地緣政治環境轉差等因素影響，營業盈利按年跌19%至1.11億元。

現金淨額增至62億　140周年派息加碼

雖然盈利受壓，集團財務狀況仍然穩健。截至6月底，現金淨額增至62億元，較去年底的20億元大幅增加，主要受惠變現部分長期投資組合所得的32億元，以及香港發展物業合營項目的分派。

派息方面，九倉宣派第一次中期股息每股0.20元，並因應集團成立140周年，額外派發特別中期股息每股0.20元，期內合共派息每股0.40元，較去年同期的0.20元增加一倍。兩項股息合共涉12.22億元，將於9月15日派付。

憂外資政策收緊　為港樓市添變數

展望下半年，集團預期地緣政治局勢緊張、能源價格波動、成本通脹、關稅政策，以及市場再度憂慮美息走向的陰霾下，全球經濟前景依然不明朗。

香港方面，中央政府收緊對外直接投資法規，為本港整體住宅市場增添變數，九倉表示影響尚待觀察。至於內地，科技與人工智能發展一日千里，與房地產市場的停滯困境形成鮮明對比；後者必須有持續性的改善方能恢復整體市場信心。為應對市場波動，九倉將繼續維持財政穩健，並靈活適應不斷變化的消費趨勢。