【新世界 / 0017 / 供股 / 鄭家純 / K11 】總負債逾千億元的新世界發展（0017）正式宣布向股東集資！新世界周日（15日）公布供股計劃宣布以1供11的方式進行供股，發行最多276億股，每股供股價0.9元，較該股停牌前（13日）收市價4.87元，折讓高達82%，籌集金額達249億元！

供股金額雖然龐大，但新世界債台高築，總負債高達逾1,400億，今次供股是否「杯水車薪」？明澤資本國際研究總監及資深地產分析師鄭懷武接受《香港01》專訪指出，是次供股雖短期內攤薄股權，但有助降低市場對公司的破產預期，並爭取銀行在融資上配合。他分析道，在現價較資產淨值已大幅折讓下（PB少於0.1倍），股價經深度調整後未必暴跌，反有望隨債務危機紓緩而吸引資金趁低吸納。

集資規模逾市值2倍　成敗繫於鄭氏家族

新世界自上周五（13日）起停牌，市場早已盛傳公司計劃進行大規模供股集資。新世界目前市值約123億港元，以249億港元集資規模計算，集資額將相當於公司現有市值兩倍以上，規模相當驚人。

是次供股能否順利完成，最大關鍵自然落在控股股東鄭氏家族身上。鄭氏家族透過周大福企業等相關實體，目前持有新世界約45%股權，涉及約11.4億股，為公司的主要股東。據悉，鄭氏家族計劃參與是次供股，並將承擔全數認購其按比例獲暫定配發的約125.48億股供股股份，涉資約112.93億元，同時作為包銷商之一，包銷最多約82.14億股未獲承購供股股份，涉資最多約73.93億元。若最終按比例認購，家族的持股比例將維持在約45.33%（連同其他一致行動人士則約為45.59%）；倘若進一步履行包銷責任認購未獲承購股份，則有機會將其持股比例大幅推高至最高約72.55%（連同被視為一致行動人士則達72.74%）。

至於小股東，面對如此大規模的供股，則要考慮是否繼續投入資金。若選擇按比例認購，便需要額外「科水」加碼投資新世界。若不參與供股，持股比例便會被攤薄，股東權益亦會相應下降。

專家：短痛換取銀行再融資空間

鄭懷武指出，市場早已預期新世界將會進行供股，惟若集資金額高達250億元，規模則「比想像中高」。

雖然大規模供股短期內將造成嚴重的股權攤薄效應，對股價構成一定負面壓力，但此舉能顯著改善公司的財務槓桿，對爭取銀行重新安排融資及還款「有一個明顯的作用」，他直言這「對公司可以解決到債務問題，應該是一個好重要的一部份」。

鄭懷武續稱，鑑於該股現價較每股資產淨值（NAV）已存在高達九成的折讓，今次供股反而在當市場對其破產或流動性危機的憂慮逐步消退時，帶來轉機，「調整完之後可能有啲投資者都可能會覺得係機會」。

《香港01》記者高嘉怡﹙Kitty﹚早前拆局︰

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所得款項用途方面，新世界擬將供股所得款項淨額用於銀行貸款再融資、償付債務及為待發展項目提供資金。當中約34%（約82億港元）將用於提前償還目標銀行貸款未償還本金的10%；約36%（約87億港元）用於償付優先票據、銀行貸款及利息，以及清償永續證券的遞延分派；餘下約30%（約72億港元）則用作待發展項目的資金並加快其發展。

逾千億巨債與高息纏身　未來兩至三年迎還債高峰

翻查業績報告，新世界三大「燈油火蠟」上已花費近50億港元，另需支付近50億港元的利息開支。而在這個數字基礎上，再扣除逾12億港元的稅務開支，以及包括 11 SKIES 在內逾183億港元的非現金減值撥備等項目，最後得出虧損281億港元的數據。

業績顯示，截至今年6月底，集團總債務仍高達1,433億港元，按年僅減少27億港元。淨債務約為1,263億港元，於2026財年增加約62億港元。 過千億港元的巨額債務，意味著集團每年都必須承擔天文數字般的利息開支。因此，新世界目前體內最大的「毒素」依然是債務。

每年需支付高達數十億港元的利息開支，可想而知，新世界這兩年的「刮骨療毒」尚未徹底。況且市場預料聯儲局十二月將再度加息、高息環境持續的陰霾下，新世界的財務壓力備受關注。

或許有人會問，這兩年多以來公司不是一直在積極減債嗎？管理層確實並未懈怠，最新的業績報告亦反映了行動成效：一方面，永續債遭剃頭（hair cut）及延期支付債息；另一方面，還債高峰期被順延至兩年後，以時間換取空間。

截至今年6月底，新世界需在一年內償還或續期的債務為232億港元。

集團目前手頭擁有170億港元現金，近日亦將上海 K11 物業分拆為房地產信託基金（REITs）上市，預計可籌集32億元人民幣；同時，又以約17億元人民幣出售了杭州與寧波兩座甲級寫字樓。若算上約160億港元的可動用銀行貸款，未來一年還債壓力不太大。

然而，第二及第三年到期的債務分別均超過400億港元，屆時才是「債毒」發作最為猛烈之時。新世界仍急需透過供股「撲水」，249億港元的供股集資額，恐怕依然難解燃眉之急。因此，本次供股所得款項用途方面，新世界擬用於銀行貸款再融資、償付債務及為待發展項目提供資金。當中約34%（約82億港元）將用於提前償還目標銀行貸款未償還本金的10%；約36%（約87億港元）用於償付優先票據、銀行貸款及利息，以及清償永續證券的遞延分派；餘下約30%（約72億港元）則用作待發展項目的資金並加快其發展。

日前甩手 11 SKIES　「無底洞」苦中一點甜

面對如此困局，新世界大股東、由純官掌舵的周大福企業（周企）態度備受關注。業績報告中罕有地明確指出，周企將繼續維持控股地位，全力支持新世界。

純官親自擔任「大國手」為新世界「刮骨療毒」，相信首要任務是穩定大局，確保公司有能力償還利息，繼而再談削減債務。

首先在償還債息方面，初步看來難度相對較低：第一，租金收入得以維持。憑藉 K11 商場過往的業績表現，這個「核心基地」相信能夠穩守。第二，物業銷售收入需維持穩定。截至2026年6月底，在尚未入帳的香港合約銷售中，約有209億港元預計將於2027及2028財年入帳，這筆資金將為新世界中短期的現金流提供重要支持。

此外，集團應佔未售單位的總樓面面積約為59萬平方呎，意味著未來一兩年還有「麵包」等出爐，但現成的「麵包」就快賣完，手頭上的「麵粉」又是否能夠持續變成「麵包」呢？

目前新世界在全港擁有約250萬平方呎的發展土地儲備，同時手頭上擁有約1,240萬平方呎的農地儲備，當中不少位於北部都會區，預計可開發近7,000個住宅單位。然而，從興建樓宇到資金回籠需要時間。假設一切順利，物業銷售與租金收入亦僅足夠支付利息。若要真正做到「去毒」減債，則極為考驗純官這位「大國手」的手藝。

日前承擔超過30億港元代價（包括23億元現金終止費及上限約10.5億元工程服務）以擺脫 11 SKIES，對新世界而言是一次重要的「排毒」進展。由於200億港元的投資額在很久以前已經投入，上年度 11 SKIES 已作出27億港元撥備，加上本次183億港元的撥備，金額雖然驚人，但並不影響現金流。

長痛不如短痛，新世界行政總裁黃少媚亦在業績會上如釋重負地表示「解決了一個重大的問題」。其好處在於未來無需每年被迫支付高達18億港元的保證租金。以40年的合約期計算，新世界的累計租金支付金額高達約700億港元。少了一道如此龐大的「無底洞」，新世界與債權人談判及重新籌集資金的成功機會亦隨之提升。