【劏舖慘蝕】首都廣場業主苦守3年兩折沽出  潮場變吉場3大元凶

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俗語有云︰「一舖養三代」,但原來買中劏舖容易中伏!潮人集中地尖沙嘴,向來人頭湧湧,惟座落區內金馬倫道旺段、前身為DNA商場的首都廣場,卻由人氣蒲點淪為吉場,令不少投資這個劏場的業主為之損手。

最新一宗交易,是商場3樓一個劏舖的業主於2013年8月以368萬元購入該舖位,上月70萬元沽出,僅為買入價的兩折,如果扣除首兩年5%的保證租金回報後,3年間慘蝕260萬元收場,是香港蝕得最「轟烈」的劏場舖位之一!記者現場目測,商場內景象頗冷清,十室九空,人流稀少,劏場成為商舖投資者的「英雄冢」,背後有3大元凶。 

位處尖沙嘴金馬倫道旺段,首都廣場卻淪為吉場,不少投資者損失慘重。(黃永俊攝﹚

業主︰「只是投資一間你都死!」

首都廣場前身為DNA商場,2013年由「劏場大王」尹柏權劏出,全場劏舖數目超過700個,拆售之初提供首兩年5厘租金回報保證,因而吸引了不少投資者認購。

位置上,首都廣場座落金馬倫道及漆咸道南交界,毗鄰尖東,地點不算差,但商場外人來人往,商場內卻十分冷清。本周三﹙28日﹚,記者下午2時許到首都廣場現場視察,發現這個樓高3層的廣場十室九空,人流稀少。記者目測,整體最多只有2成的出租率,開店營業的店舖寥寥可數。

對於有業主以70萬元劈價沽出場內劏舖,首都廣場一位不願上鏡的第一代業主黃小姐直言︰「個個都輸晒,好慘!就算只是投資一間你都死!呢度太靜太細,70萬元都賣貴喇!依家70萬元都無人要,我諗都係但求快啲甩手,因為租唔出一個月都要畀成1,000元管理費。」她透露自己的單位目前只以月租1,000元租給朋友賣胸圍。

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首都廣場十室九空,據記者本周三下午3時目測,整體出租率最多只有2成。(黃永俊攝)

元凶​一、劏舖太細   發展空間受局限

潮場淪為吉場,其中一個原因是舖位面積太小,只有幾十呎空間,令很多行業都經營不了,要做餐飲放不下廚房,要做服裝又放不下試身室。一名九龍區商舖地產代理﹙下稱「地產代理」﹚向記者稱,他認為起碼要有80呎的實用面積,才可以讓各行各業都做到生意,不會因舖位太細限死只有部份行業可以經營。

如果面積較大,一來舖位可租給更多不同種類的租戶,選擇多了,變相提高出租率,商場也會熱鬧一點;二來,現時大部份商場設計時,往往都需要一些較大型的食肆或商店為整個商場帶來人流,當客戶經過其他商舖時,也會購物消費,惠及整個商場。但如果劏舖面積太小,難以容納和吸引較大型的商戶進駐,商場人流自然難大幅增加。

在首都廣場經營行李箱批發的租戶Andy指,首都廣場沒有排烟及消防設備,加上樓底矮,很難做到餐飲吸引人流,而且整體欠缺統一管理。

租戶Andy建議,大業主可以推出免租期,吸引小商戶進駐,帶旺整個商場。﹙黃永俊攝﹚

元凶​二、商場欠主題較難吸客

地產代理又稱,劏場未來發展如何另一大因素是有沒有自己的主題,「有一個主題,方可以吸引到相關的人流和租客到來」。他舉例指,先達廣場最初人流都不多,是經過多年的經營,才建立起「賣電話」的名聲,愈做愈旺。

事實上,根據過往經驗,小商場或劏場有一個主題往往更易跑出,不論是賣電話、賣電子產品、賣食品、抑或賣其他特色產品。因為定位明確,更易吸引特定商戶和消費者聚集,為商場帶來人氣。對外宣傳時,有清晰的定位和主題也可以更集中力度宣傳,在大眾當中打出「知名度」。

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地產代理稱,劏場如果沒有較統一的主題對外宣傳,較難建立口碑、吸引人流。(吳美茸攝﹚

元凶三、業權分散

最後,蛇無頭不行。商場管理十分重要,人流旺的大商場往往是單一業權,由發展商旗下的專職的管理營運團隊去幫商場做宣傳推廣和統一規劃,什麼區域租給什麼商鋪,以及策劃活動吸引人流,都有專業人士負責。

劏場一般業權較為分散,在這方面,可說是「輸在起跑線」,不論是要建立商場的風格,對外宣傳、日常的商場維護和營運都較困難。地產代理指,如果商場租戶之間可以成立到業主立案法團,又可以幫忙到商場的定位和對外的宣傳,對商場未來的發展的確大有幫助。這些劏場便可以「看高一線」。

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