樓價破頂｜買磚頭好過買股　專家拆局︰四大因素累本地地產股跑輸

疫情下即使經濟轉差，失業率上升，但樓價向反其道而行，二手市場屢錄破頂成交，新盤推售時，亦不難見到大排長龍的情況！最新反映二手樓價指數的中原城市領先指數CCL，就在今周創歷史新高，最新報191.34點，按周升0.65%，連升3周共2.38%。

樓價向上，不過地產股卻未見起色，有專家坦言樓價與股價沒有直接關係，即使發展商新盤銷情暢旺，但仍要視乎土地成本、分紅、售樓經驗，以及收租物業佔比等四大因素，影響本地地產股股價走勢。

交銀國際董事（房地產研究）謝騏聰接受《香港01》訪問時表示，疫情對中、高收入人士影響不大，加上近日租金回升，開始見到有內地學生來港租屋，個別地區亦因鐵路通車等因素反彈，在極低息環境下，有資金流入樓市屬正常，「全世界啲樓都升緊，因為量寬，同埋好耐未試過拆息跌到咁低，按近零息。」

不過相比起樓價，地產股走勢亦似乎追不上，從下圖可見，雖然CCL（藍線）持續向上，但恒生地產分類指數（白線），與恒生指數（紫線）卻持續向下，似乎買磚頭好過買股票！

地產股與樓價走勢無直接關係

謝騏聰直言，本地地產股的股價走勢，與樓價是沒有直接的關係。他解釋，樓價即使創新高，新盤銷售強勁，但發展商未必「賺大錢」，仍要觀察在本港地價持續上升、建築成本高企、是否要與其他公司分紅，以及公司的售樓經驗，包括宣傳和定價策略等，對利潤貢獻的影響，「有啲可能唔太識賣樓，唔識定價，所以有啲樓盤好快賣晒，有啲唔係。」

他又笑言，有部分突發情況，如新世界（0017）的柏傲莊事件，亦會影響新盤利潤，「柏傲莊三期都賣得好快，但要重建及賠償，有利潤都可能變到冇。」早前新世界及港鐵（0066）合作發展的大圍站柏傲莊 III ，發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標，新世界主動提出拆卸重建，料需延期交樓約九個月。

謝騏聰：可考慮買地產股避險

另外，局限住本地地產股股價走勢的，是香港大部分發展商，都不是純粹的發展商，本身都有四、五成資產屬商業收租項目，在疫情影響下，寫字樓及零售租金收入大減，即使近期本地消費反彈，但始終疫情反覆，亦未有旅客，因此難對後市樂觀。

近期內地監管機構整頓科技、金融、醫美及教育等多個行業，令多隻相關股份下跌。問到市況較差下，散戶應否考慮買入本地地產股。謝騏聰認為，從避險角度而言是「沒有問題」的，但揀股是要避免商業物業佔資產比重較高的股份，反而考慮一些賣樓成績理想，同時未來兩、三年都有新項目推出的公司，如新地（0016）。

伍禮賢：推薦新地及新世界

至於光大新鴻基證券策略師伍禮賢亦表示，樓價與股價相關性並不高，不過CCL指數上升能對地產股有幫助，惟兩者相關性會在中、長期發展中更明顯。其次，CCL指數代表固定資產、樓價的走勢，而地產股則反映整個股票市場的現況、市場因素，因此兩者有分別。

提到不少地產股資產淨值也有折讓，伍禮賢解釋，香港上市的地產股折讓情況一直也存在，折讓情況則受時間值和資金流動性影響，以地產股而言，即將出售的樓盤或完成規劃的土地套現能力較強，資金流動性會較強。

伍禮賢建議投資者買地產股時要考慮估值率、股價折讓值和估價範圍。因地產股的業績和銷售水平比較平穩，折讓率高和股價處於低位時購入會更合適。他推薦新地及新世界，因兩者也屬於大型地產股，派息率也較穩定。

黃敏碩：買地產股留意三大因素

寶鉅證券董事及首席投資總監黃敏碩指出，資產淨值折讓原因則受大市情況和市場氣氛弱所影響。長遠而言看好本地樓市。首先，因政策方向較明朗，相信不會有太大變化。加上本地息率偏低和銀行「水浸」，令增加按揭息率的機會低。其次，因內地限購政策，有助內地資金流入香港，「承托」香港樓市。

黃敏碩認為，買地產股時要留意地產商賣樓積極意欲程度、土地儲備、現金流和派息情況。他解釋，賣樓積極意欲程度可從賣樓的成績中反晒；土地儲備多有助土地資產升值；穩定派息能反映公司財政健康。因此，他推薦地產發展為主的地產股，如業務發展平衡和積極賣樓的信和（0083）、土地儲備豐厚的恒地（0012）和業務多元化發展和的新世界。