北部都會區地產股佔地利最著數？ 大贏家可能係呢間公司｜鄭昆侖
上週本港特首發表的施政報告，其中一個重點是在新界北大力發展新市鎮（亦即北部都會計劃），而計劃包括住宅頂目以及商業中心。有人隨即認為本地地產股必定受惠，其中恒基地產（0012）近日表現比較上「標青」。
恒基地產的靈魂人物近期以私人名義買入一些中國奧園（3883）的股份，亦被坊間認定是比較上「識撈」的行為。因此，恒基地產的股價近日反彈力度較大一點，也不足為奇。
港資地產商未必最受惠 考慮兩因素
只不過，對於中短期的條件式反射活動，投資者又未必需要太過興奮。第一，在新遊戲規則之下，本地地產商的結構性利潤率（Profit Margin）可能會下降。
再者，不排除中國內地地產企業亦會參與這個大項目，亦會淡化了本地地產商的角色。即使內地民企地產公司面對嚴重的流動性問題，大型國企地産巨企仍有能耐出手。
大型國企合乎中央集權新趨勢
正當不少人對恒基地產，以及其他本地地產股抱有幻想之際，跑贏的股份原來是區內建築公司中國建築國際（3311）。中國建築國際的母企是中國海外集團，亦是中國海外發展（0688）的姊妹公司。中國建築國際一直在中港澳三地涉及建築工程活動。
重點是上述的北部都會計劃如果是「國家任務」，那麼大興土木便是幾肯定的事情。至於將來有多少家本地產商可以參與、又或者是可以賺多少，這個涉及不少的變數。
總而言之，市場就是那麼的現實。自9月30日起計，中國建築國際的股價由6.82港元升至8.23港元（+20.6%）。同期恒基地產從29.85港元升至32.30港元 （+8.2%）。至於未必能夠太受惠的長江實業（1113），期內僅從45.1港元微升至45.55港元（+1.0%）。
換句話說，在中港兩地的投資大方向亦要合乎不成文的新常態，而這個新常態是中央集權令傳統大型國企受惠。
中國建築受惠於大興土木
不要說老牌港資企業很可能已被邊緣化了好幾年，即便是內地民企，近大半年亦不好過。不少在大半年前仍高人氣的內地民企股份，例如中國恒大（3333）、阿里巴巴（9988）、騰訊（0700）、中國平安（2318），近期亦面對種種的挑戰。相對上，集中投資大型國企的投資者，今年為止的表現至少平穩。即使只是持有中移動（0941），也可能跑贏了不少中港股份。
無論如何，即便是受惠區內政策的中國建築國際也不是完全零風險。內地項目涉疲弱的現金流收入，而集團近幾年的經營現金流亦是負值。只不過，香港政府的工程項目應該高現金質素。按現價8.23港元計價，往績市盈率僅為6.9倍。偏低的市盈率是由於近年業務現金流情況並不太理想。但由於母企背景強大，因此只要出現令人確信的催化劑（Catalyst），亦有人願意涉及其中吧。
【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖（CFA）｜善恆證券策略師