領展供股|盤點高負債地產股 專家料跟機「抽水」機會低

撰文:許世豪
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領展(0823)上周宣布供股,向投資者抽水,股價急挫,市場亦隨即憂慮其他負債比率較重的地產商會仿傚;加上去年樓價下跌,近月政府賣地成績不理想,進一步拖累地產股股價。不過有專家分析相信,相關股份估值不高,一旦供股、配股集資,或攤薄大股東權益,只要物業銷售等情況不會進一步惡化,跟隨領展做法的機會不高。

上周五(10日)領展宣布上市17年以來首次供股,集資188億元,當中有約一半用來減債。(資料圖片)

近日本地地產收租股連環爆發負面消息,上周五(10日)領展宣布上市17年以來首次供股,集資188億元,當中有約一半用來減債。

憂發展商「抽水」 累地產股轉弱

一向穩陣的領展亦要集資減債,市場隨即憂慮,負債比率較重的地產股亦有可能需要伸手向股東「籌錢,風險。據瑞銀報告,截至去年6月底,本港主要發展商中,僅得長實(1113)擁淨現金流,而新地(0016)、領展(0823)、嘉里(0683)、希慎(0014)、恒地(0012)及新世界(0017)均有負債,負債對權益比率分別為17%、30%、36%、41%、41%及74%。

其中負債對權益比率較高的新世界發展,股價於周一下挫6.7%;恒地亦瀉4.8%;至於比率較低的新地則跌2.6%;周二各股股價普遍有反彈,但仍未能收復周一的「失地」。

小蠔灣小蠔灣項目第一期流標。(資料圖片/李澤彤攝)

土地流標拖累市況

除了市場擔心發展商「抽水」,政府賣地成績亦令人擔憂,踏入2023年,政府官地、「一鐵一局」項目先後宣告流標,包括赤柱環角道豪宅官地、市建局觀塘市中心第四及第五發展區項目(又稱裕民坊商業項目),以及港鐵小蠔灣「頭炮」住宅項目,全部均未到底價須收回。

同樣,地政總署去年開始在賣地及短期租約條款內加入國安法適用條文,除了政府有權因國安原因取消入標資格,更有權因國安考慮中止短期租約,亦令市場關注發展商風險問題。

分析相信,本地發展商跟隨領展「抽水」的機會不大。(資料圖片)

分析:發展商跟隨領展做法的機會不大

美國利率正常化,地緣政治不穩等「老生常談」的陰霾亦持續未退去。銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武接受《香港01》訪問時卻指出,本地發展商跟隨領展「抽水」的機會不大。

他解釋,雖然恒地過去曾斥資逾740億,購入中環兩幅商業地,及新世界於國內的投資增加,再遇上物業銷售市道轉弱,令市場擔心其財務狀況,是否有需要通過供股或配股等手段去增強自身的財務報表。只不過,目前本地地產商估值不高,普遍股價較資產淨值(NAV)折讓約五成,若果「抽水」最終只是攤薄股東權益,大股東未必樂見。

他認為,除非企業的融資渠道失效,又或者本港物業銷售持續轉弱,否則供股、配股等機會不大。至於土地流標,鄭懷武相信與地產商一向投資策略一向保守有關,「一來要審慎啲,二來睇下有冇機會拎到平地。」

黃敏碩看好冠君及置富產業兩隻信託前景。(資料圖片)

寶鉅證券董事及首席投資總監黃敏碩接受《香港01》訪問就認為,以上因素再加上九倉置業(1997)、九倉(0004),以及希慎發盈警,拖累地產收租股表現。

不過他看好冠君(2778 )及置富產業(0778 )兩隻信託,認為其業務變數較少,具防守性,租金收入穩陣,若股價回落,其回報有吸引力。另外,發展商方面長實、新地及信置(0083)負債水平低,甚至有一定水平的淨現金,較新世界及恒地等負債較高的公司看高一線。