胡恩威專欄｜奇妙的揭發者

「塘水滾塘魚，太公分豬肉」——這十個字，刻薄，卻把北部都會區最潛在的尷尬情形說清楚了：同一口塘水，無論怎麼翻滾，煮出來仍是塘裏那幾條魚；太公為免後人爭產，把豬肉切成大小相若的一碟碟，人人有份，人人不夠一席。名為「都會」，卻令人擔心或會複製過去30年最熟悉的路徑——先起樓、後等產業，先切地、後等進駐。這不是否認北都已有進度，而是問一個更根本的問題：這片佔全港三分之一土地、規劃容納250萬人、號稱可創造65萬個職位的地方，究竟要成為什麼樣的都會？

片區開放仍囿於「香港公式」

先承認事實。北都已從紙上藍圖走進收地、平整、立法與招標。四個新發展區動工，收回土地逾520公頃；《北部都會區發展條例草案》要精簡規劃地政；行政長官親自擔任北都發展委員會主席，下設發展營運、大學城、規劃三個工作組。洪水橋首個「片區開發」試點，以10.3億元批予中海外、招商局置地、華潤置地、中旅、京東與信和組成的財團，承諾總投資約168億元，京東作智慧物流龍頭，約3,000伙住宅綁在同一包裏。沙嶺數據園區由潤澤系投得，投資總額達238億港元，目標把全港算力拉高數十倍。河套港深創科園已有數十家企業簽租。這些都不是空話。問題在於：進度加快，並不自動等於模式突破。

片區開發被形容為里程碑，因為它試圖把住宅與產業綁在同一張標書，用七成非價格評分逼投標者帶龍頭企業進來。這比純粹「價高者得、起完再租」進步。可是細看結構，卻令人想起再熟悉不過的香港公式：地產商出資金與建造能力，產業方當錨點租戶，政府再把餘下平整地交回官方產業園公司。入標只有兩份，已說明真正能同時扛住宅現金流與產業營運承諾的組合並不多。片區再大，若內部仍被切成數幅各有地契、各有規約的地塊，彈性仍然有限。半導體中試線、生物醫藥中試、超算機房、影視後期基地、主題娛樂園，所需地塊尺度、樓底、電力、排污、人流管理完全不同。用同一套「企業及科技園」標籤去裝所有東西，等於用同一把刀切所有豬肉。片區叫「片」，本應比逐幅賣地更完整；若片內仍碎、片與片之間仍靠不同局各自為政，那就只是把碎地換成較大的碎地。

大學城不能先有校再等產

大學城是北都的重頭戲。政府把核心校園用地由最初約60公頃擴至約300公頃，連周邊配套號稱逾千公頃「大學城區」，洪水橋、牛潭尾、新界北各有定位：應用型與國際化、生命健康與第三所醫學院、演藝與藝術產業。本地院校意向書有19份，非本地生限額提到五成。方向沒錯，但「先有城、再等校、再等產」的時序，令人有所保留。土地按階段平整，院校自資建校，可申請政府預留的100億元貸款。

若最後出現的是一排排新校舍、一批批宿舍、再加一些「可與產業聯動」的空白句；而如果周圍並沒有與課程對口的中試、診所、工作室、算力與訂單，大學城就會變成另一個科學園外圍——漂亮、可出租、可寫進年報，但形不成生態。深圳不是先起一堆大學再等華為、騰訊、大疆來租樓；是產業把人才與課程往前拖，校園才長在產業旁邊。香港若仍以「教育局分地、院校各自起樓」為主軸，塘水再滾，魚種不會變。

產業園為何長成地產園？

過去30年，香港不是沒有產業園，是產業園幾乎都長成地產園。科學園、數碼港、各類「管理局＋切地批租」的模板，本質是：先立一個法人，把地劃成可管理的格子，再靠賣樓、租樓、物業升值養活園區。成功時，它提供了乾淨的空間與品牌；失敗時，它把「產業政策」簡化成「物業管理」。北都若把洪水橋產業園公司、新田科技城專屬公司、河套園區公司再複製三遍，只是把舊模板放大。

行政框框愈密，能活下來的產業愈只剩下對框框最不敏感的那一種——地產。這不是道德指控，是制度選擇的結果：審批以風險最小為先，問責以程序完備為先，土地以可分割、可估價、可避利益輸送為先。太公分豬肉，正是為了「人人有份、無人可告偏私」。結果是沒有一個主體有足夠連續的地、足夠長的授權、足夠清楚的失敗代價，去賭一個十年才見效的產業。

「都會」要先有功能，再有建築

真正的都會，先有不可替代的功能，再有為該功能服務的建築。中環之所以是中環，不是因為樓高，而是因為清算、仲裁、資金與人才在那裏交匯。若北都的終極目標之一，是與深圳共同構成一個以人民幣資產、跨境理財、綠色金融與離岸再保險為核心的北部金融極，那麼規劃順序應該倒過來：先定清算時段、監管沙盒、人才簽證、稅務與數據跨境規則，再決定哪一棟樓給交易所後備、哪一片給家族辦公室、哪一條走廊給律師會計師。

若目標是創科，就要先問：超算何時可供企業按小時買、生物樣本與數據如何合法過關、中試線的排放標準由誰一條龍批、失敗項目的土地如何在三年內改用途。就業數字不應再寫成「經濟樓面落成後自然產生」，而應寫成「某主題園、某物流總部、某醫學轉化中心開業當年要聘多少人、五年後產業鏈要聘多少人」。主題樂園之所以清楚，是因為產品定義了編制；先起樓再「歡迎進駐」，編制永遠是開放題，開放題在財政上很容易變成住宅去填。

北都如何真正成為「都會」？

因此，北都下一步不應再以「多推一幅片區、多成立一間園區公司」為成績，而應做幾件更刺眼、也更有效的事。

第一，為北都指定一個可被問責的執行主體，而不是永遠停在委員會。特首領委員會，象徵正確；政務司管大學城，財政司管模式，發展局管地，教育局管校，創科局管園，北都辦統籌——聽起來全面，問起來人人都有份、人人都可以說自己只負責一段。內地一個新區能快跑，往往不是因為沒有程序，而是因為有一個區的書記或管委會主任，成敗寫在同一個人的履歷上。香港不必照搬黨政體制，但必須有一名向特首直接負責的北都執行長，對土地出讓條款、產業錨點、跨局卡點與年度里程碑有拍板權，完不成可以換人。集體負責等於無人負責，這是香港公共工程與產業政策反覆交學費的原因。

第二，停止用同一尺度切所有產業地。片區應允許「一塊給京東式物流、一塊給需要20公頃連續用地的先進製造、一塊給可細分的專業服務」，而不是先切好再叫產業遷就地塊。條例若進一步把用途、地積比、補價、轉讓鎖死，看起來公平，實則把十年後才出現的產業形態，用今天的規劃語言判了死刑。留白不是懶惰，是承認我們不知道2035年的主導產業叫什麼名字。

第三，用旗艦項目定義城市，而不是用樓面定義城市。迪士尼改變竹篙灣，不是因為它賣了多少住宅，而是因為它規定了交通、酒店、零售與就業的形態。世博會改變浦東一角，是因為它先對接國際，再把園區沉澱成市區。北都缺的不是又一個「可提供100萬平方米經濟樓面」，而是一個讓國際與內地都立刻讀得懂的主題：例如「深港人民幣資產服務帶」、「亞洲生物醫藥轉化走廊」、或「粵港澳算力與數據過境樞紐」。沙嶺若只是一座數據中心，它仍是設施；若它成為企業可預訂、大學可訓練、跨境可合規流動的公共算力層，它才是產業基礎設施。政府若真要把八達通、港鐵、機場、金管局或某間有網絡效應的本地平台，變成數字經濟的營運主體，也必須講清楚誰領導、誰承擔失敗，而不是再設一間人人持股、無人決策的新公司。

第四，認真考慮把一部分真正的管治功能北移，而不是只把建築署、食環署與北都辦搬進古洞北一幢近百億的綜合大樓。搬部門可以省租，卻搬不走城市的重心。若金融要在北都長出第二極，金管局部分職能、證監沙盒、家族辦公室對接窗口、甚至部分政策局的日常辦公，比再起3,000伙更能改變心理地圖。政府總部不必明日整體搬遷，但「金融在中環、部分管治與產業審批在北都」可以成為明確的十年目標。否則北都永遠是中環的宿舍與後廚，不是都會。

第五，就業與產業承諾必須可核對。京東承諾55個月內開業若干樓面，比「預計創造六6,000個職位」有用。大學城批地，應綁定與鄰近產業園的聯合實驗室、實習與技術轉移指標，而不是只看校舍何時封頂。完不成，地要收回或改配，而不是轉為普通商廈了事。沒有退出機制的產業政策，最後一定變回地產政策。

北都要先定下讓人「非來不可」的理由

香港過去30年的總結，其實很短：行政框框太多，唯一能在框框裏規模化的生意是地產。深圳能成為創科之城，不是因為沒有規劃，而是因為規劃服從產業的速度與規模。未來競爭看的是集群能否達到臨界質量，不是看每一幅地是否分得足夠均勻。太公分豬肉可以避免今晚吵架，卻養不出一桌能招待世界的筵席。塘水再滾，若魚種不換、塘主不換、爐灶不換，北都只會是一組較新、較綠、較靠近深圳的新市鎮。

北都要走下去，必須先回答一句不像規劃語言的話：這裏十年後讓人非來不可的理由是什麼？若答不出，就不要再把「都會」二字用得那麼輕易。先定那個理由，再讓建築、地契、條例與問責圍着它長。豬肉可以分，都會不可以剁碎了再拼。

作者胡恩威是全國港澳研究會會員，江蘇省政協委員，進念．二十面體聯合藝術總監暨行政總裁。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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