【土地共享】林鄭月娥推公私合營 莫忘「馬灣事件」

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林鄭月娥上周發表施政報告,當中提及「土地共享先導計劃」(下稱:「計劃」),表明會將補地價機制透明化、制度化,務求在維護公眾利益的前提下,在短期內釋出土地。她指出,參加「計劃」的發展商須繳付十足地價,惟基建項目的成本,可以從地價中扣除。這個說法固然理想,但從往績看來,政府卻曾失信於人,「計劃」仍難讓人信服。

日前有馬灣居民由東灣海灘游至近青馬大橋,抗議「CUT船」。(譚凱邦攝)

林鄭月娥曾任發展局局長,對於公私合營應理解甚深。事實上,「01觀點」早前已就馬灣項目發表一系列文章,藉此指出公私合營流弊叢生,林鄭月娥在出任發展局局長時,也曾處理過馬灣項目,結果顯然是打了一場敗仗。

一如這份施政報告的說法,新鴻基在發展馬灣時,也補了地價,而基建以及馬灣公園的成本可從地價扣除。單就馬灣公園的基建成本,政府一共扣除了逾八億元地價。照理說,在扣除了地價後,發展商理應盡快動工,但工程卻一再延遲。

據政府新聞公報,發展商早於1994年提交馬灣公園的發展藍圖,後來因概念與迪士尼重疊,發展商於2003年更改圖則,馬灣公園第一期當時預計於2006年完工。後來,因為「發展藍圖的改變」以及「相關道路計劃的修改」,而將預計完工時期延至2008年。至於馬灣公園第二期,由於政府沒有為落成時間劃下死線,直至今年年初,項目仍未見明顯進展。

當然,新鴻基並非不需要為延工付出代價,據立法會資料,其須就延工向政府繳付四億元利息。但是,時任發展局局長林鄭月娥曾在立法會表示,該筆利息撥歸庫務署的金額,將視乎馬灣公園第二期需要多少撥款。

「01觀點」曾經向地政總署查詢,到底新鴻基要就馬灣公園第二期繳交多少利息,地政總署回覆指,由於馬灣公園第二期尚未完工,未能計算最終須支付的利息總額。林鄭月娥2009年曾表示「(馬灣公園第二期)道路改善工程和批地完成後,希望36個月」,但至少直至今年年初,選址仍是一片廢墟,從客觀結果而論,利息的阻嚇力成疑。

地政總署新聞組 :

根據政府與馬灣公園發展商於1997年簽訂的馬灣發展項目協議,發展商就「珀麗灣」發展項目的補地價中扣除一筆款項作為興建馬灣公園的費用,有關的興建費用數額不得超過10億3千萬元,任何超出該數額的費用須由發展商承擔,發展商並且須在整項馬灣公園工程完成之前,就該約10億3千萬元款項的未支用部份向政府支付利息。由於第二期發展工程尚未完成,現階段未能計算最終的未支用的結餘款項和利息總額。根據項目協議,在整項馬灣公園工程完成之前,政府會繼續就交由發展商管理的發展資金收取利息。

2009年,時任發展局局長林鄭月娥指出:

在同一概念下我們正積極與發展商籌備馬灣公園的第二期。第二期的發展已有財政支持,因為當年已預留建設馬灣公園第二期的資金。第二期的工作是以保育為主,因為位處馬灣舊村,我們會盡量保育馬灣舊村的風貌,並加以活化馬灣舊村內的村屋,希望把它變成消閒的地方,亦可配合整個馬灣的發展。若第二期的道路改善工程和批地完成後,希望36個月後可以完工。

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發展商對於馬灣公園第二期延遲落成有另一個說法,就是由於馬灣舊墟出現業權問題,故遲遲未能動工。但是,當年新鴻基有能力助港英政府說服馬灣居民搬村,如今竟因區區數間有業權問題的寮屋而令發展停滯不前,實在難令人信服。

馬灣事件曾經鬧得沸沸揚揚,但公眾始終未有將討論提升至公私合營制度的層次。觀乎施政報告,林鄭月娥並非沒有汲取教訓,她明言會就「計劃」建立「公平、公開和透明」的審批制度。但是,何謂「公開和透明」實在大有可議之處,以馬灣個案為例,如果不是許仕仁案,很多細節根本無從而知。由於公眾與政府獲得資訊的權力極不平等,而按現行制度,補地價條款可以繞過立法會,就算政府公開的資料多了,公眾也難以知悉自己是否蒙在鼓裏。

此外,林鄭月娥必須認清,制度能否落實執行,還視乎政府的魄力。她的前上司梁振英曾經推出「補地價仲裁先導計劃」,縱然廣邀地產商參與,結果卻乏人理會,可謂盡了無能的極致。香港放任自由的經濟政策,早滋長了一群既得利益者,而政府官員縱然表面上執掌大權,卻每每予人向城中巨賈「俯首稱臣」之感,林鄭月娥的兩位前上司鎯鐺入獄,更證官商勾結絕非虛言。在土地議題上,如果林鄭月娥要重掌主導權,就必須繼續擴充土地儲備、大規模動用《收回土地條例》收回發展商手上的農地,又或採用前規劃署助理署長伍華強的建議,推出「末日條款」,以扭轉荒謬的土地市場生態。

前規劃署助理署長伍華強建議:

特區政府同時宣佈,由即時起到2047年6月30日租約完結為止,分開不同階 (或時) 段(可分三、四、五個或更多時段),承租人可在不同時段把農地提早退租,歸還政府。在愈早時段退租,可得特惠補償(現金)愈多,愈接近2047年,可得特惠補償愈少。2047年6月30日到期,政府自動收回土地,特惠補償是零。



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