本港再現負資產個案 放寬按揭門檻萬萬不可

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金管局最近公布負資產按揭住宅的最新調查數字,指出香港於去年第四季錄得了262宗負資產住宅按揭,更是自2016年來再次發現負資產個案,教人憂慮香港是否即將重演舊日「惡夢」。平情而論,此數字始終輕微,即如有估計負資產個案將於今年逾千,其水平始終難言為「災難」。不過,負資產個案再現香港,清楚顯示了目前私人住宅市場波譎雲詭,市民倘若勉強入市,難言是理性決定;惟港府早前表示將研究放寬按揭比例,協助首期不足的市民上車,一旦政策落實,變相助長市民勉強置業的惡況,埋下更龐大的資產危機。在目前樓市、經濟前景並不明朗下,實非德政。

金管局指出,去年第4季錄得262宗負資產個案,為2年來再度出現。(視覺中國)

去年重現的負資產個案,主要由樓價回落一成所致;據悉,目前「受害者」不少為按揭成數逾九成的買家,尤其是選用了按揭保險計劃的上車客,因其按揭金額過高,導致物業市值於樓價下跌時低於其貸款總額,即造成負資產。即有估計在目前樓市走勢下,負資產宗數有機會達過千宗。

關焯照料負資產個案或會再升數百宗。(資料圖片)

誠然,與沙士時期負資產逾十萬宗的數字相比,目前情況當然不須過慮;但隨負資產個案再現,可見在失控樓市中勉強置業的後果已正逐漸浮現。按揭置業本為市民預支未來購買力的行為,利用貸款將物業成本攤分於未來分期償還;但當樓價愈發上漲,市民的工資水平卻沒有以同等速度增加,置業人士或許可以更大的按揭成數貸款供樓,惟其實質購買力始終不變,市民勉強透支將來購買力來應付置業開支,並不理性之餘,更須承受沉重的經濟壓力。

故此,政府理應嚴格把關,阻止市民魯莽行事,並從速糾正扭曲的市場,重建一個市民能作理性抉擇的市場環境。可是,現實卻是恰恰相反,財政司司長陳茂波早前指出研究放寬按揭比例,助有能力供款、卻因首期不足的市民上車,正是將中門大開,鼓勵購買力不足的市民縱身樓市狂濤。

市場人士普遍支持政府放寬按揭門檻,不少是基於目前樓價走勢「下調」;另外,有論者亦指出金管局於2015年「出招」壓抑樓價上升,將最高按揭成數七成降至六成(價值700萬或以下物業),現研究放寬門檻只是將按揭成數重置回原來水平。然而,必須指出的是,本港的平均私人住宅售價指數已由2015年的296.8大幅上升至2018年的377.3,即使樓價曾稍為回落,去年12月的售價指數亦只是回復到同年一月的水平(358.4),足見樓市仍然熾熱,政府絕不宜輕舉妄動。

黃良昇認為,若將相關的按揭成數提高至7成,只不過是回復過去標準(資料圖片)

更甚者,除研究按揭成數外,林鄭於二零一七年亦稱會研究放寬按揭保險計劃門檻,此舉當然獲不少市場人士歡迎;可是,先撇除目前負資產個案正與按保計劃息息相關不說,姑勿論其門檻調整多少,放寬按保一旦成事,勢必鼓勵更多市民冒險申請高額按揭上樓,從而令債務危機擴展。

利用高額按揭加速上樓,無非為糖衣毒藥,服用風險極高;負資產的再現,充分展示了「按爆」上車的潛在後果,市民必須引以為鑑,縱有迫切的置業需要,也不宜魯莽行事。另外,從政者亦須認清事實,在目前形勢下藉耗盡市民購買力提高置業比例,無非只會埋下更龐大的債務危機,「幫人」終變成「害人」。政府若有意協助市民置業,助市民能於合理氣候、環境下作出理性選擇,便須從公營房屋着手,大幅增建出售資助居屋,並增加其轉售限制,徹底將房屋置業與投資性質分割,以保障市民安居及投資的權利。



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