【租置計劃】賣公屋可助安居致富? 別忘公屋為基層住屋最後防線

撰文:評論編輯室
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房委會現時擁有超過78萬個出租公屋單位,一直為本地低收入人士提供可負擔的租住房屋。不過,社會對出售公屋一直念茲在茲,固然有不少公屋戶能購買其住所,令自己一躍攀上業主階級,日後可享受物業升值、財富增值之福,同時他們的呼求亦得到不少政客、智庫和應。團結香港基金近年積極倡議將公屋市場化,好讓市民能以較低成本購買公屋並於市場交易,以提升公屋系統的效率,以及助基層市民積累財富,積穀防飢、甚至改善經濟地位。
然而,利用自身居所作為財富增值的工具絕不理智;更甚者,在香港的房屋結構內,公屋乃是不少基層住屋的救命草,租置業主一旦於市場出售單位,或許然後就再沒有然後。社會必須明瞭公屋的獨特功能,切勿盲目追隨民粹。

團結香港基金建議,政府應探討公屋市場化,讓公屋租戶可選擇購買其居所,並應放寬公屋的補地價要求,讓市民能更容易得到公屋的整全業權。他們認為,現時公屋系統效率低下,不僅有大量富戶在政府資助下不願搬離公屋,導致房屋流轉失效,而且租戶未能選擇分配單位的大小與區位,令與其生活需要脫節;再者,政府對公屋補貼在財政上不可持續,同時公屋佔用大量寶貴土地資源,其內涵價值(如地價收入)亦與出租單位一同「鎖死」,未能釋放。因此,他們認為將公屋單位市場化,不但能大幅提升公屋的使用效率、釋放巨額經濟效益,更可在協助市民安居之餘,為基層市民「重建」置業階梯,使他們於脫韁的樓市下上車,從而於日後享受財富增值,其資產亦可用於日後人生各種需要上(例如子女教育、安老開支等)。

安居與致富,本來或許不相矛盾,惟當致富的方法是以安居為賭注,兩者定必不能並存。按「基金」所述,「投資物業所需知識相對較少,即使無專長、受教育不多的市民也能應付」;但必須指出,所謂置業「致富」,無非指業主能藉物業升值時,藉買賣取得當中的溢價,對於那些擁有多個物業、且具豐厚物業投機經驗的人,致富之說自然成立;但對那些僅有自住物業的業主來說,即使物業升值,亦不可隨便變賣居所,所謂「致富」其實也難以實現。當然,若業主熟諳物業投機,能藉炒賣自住物業而一本萬利,不是全無可能;但始終容許公屋戶將自住物業作投機之用風險極高,與安居的目標背道而馳。

在資本主義社會中,個人固然可以選擇投資不同商品及工具積累財富,但政府是否應該鼓吹市民,特別是經濟條件脆弱的基層市民參與投資行為,顯然另作別論。「基金」所建議,無非是藉市場化公屋迫使低收入市民參與房產投資。與中、高收入人士不同,他們因其較理想的社經條件,即使在投資房產上失利,也不見得會流離失所,低收入階層普遍難以負擔於私人市場覓居,故其投資稍一不慎,賠上的不僅是其公屋單位,而是其唯一居所。更何況,在一般情況下公屋分配乃「一生人一次」,凡買斷資助房屋的業主及其配偶,均不太可能再次輪候公屋,可見套現出售公屋對基層市民的代價極為沉重。

需要謹記,政府房策重任應為讓市民安居為先,並藉此讓市民改善生活環境及經濟條件,致富與否根本無關宏旨。公屋興建受資於公帑,理應用於照顧社會上具逼切住屋需要的階層,而非作為市民投機致富的工具。而且,倘若公屋私有化後,公屋資源流轉不再,政府因而需要興建更多公屋,方能照顧輪候冊上市民的需要。

誠然,有關公屋流轉失效,有不少富戶未能善用珍貴房屋資源的批評不無道理,但要理解的是,房屋市場熾熱,即如富戶亦未盡能在私人市場上置業,而且過去政府興建資助出售房屋不力,公屋收入較佳戶失去房屋階梯,才導致公屋資源輪轉失效。當然,蓄意濫用公屋資源、不願放棄政府資助的富戶的確存在,但相信始為少數。觀乎數據,政府每年可收回萬多個出租單位,當中大部分為主動交給單位及以綠表購買居屋的人士,遠較因富戶政策被要求遷出的數字為高,證明只要有適當的協助,富戶並非「賴死」不走,只要政府重建房屋階梯,在不減少出租公屋供應的前提下廣建居屋、甚至綠置居協助「富戶」遷出,定必可改善公屋輪轉效率。

富戶政策將境況稍好的人趕到私人市場,卻無視他們日後買私樓的能力。(資料圖片/鄭劍峰攝)

至於有批評指公屋單位分配與居民需要不符,若公屋戶可自由選擇單位的區位、大小,固然理想,但即使私樓住戶也只有經濟能力較佳者才能自由地按其需要覓居,對於作為保障市民的住屋安全網來說,自由選擇區位實屬錦上添花的安排,並非政府提供公屋的重要目的,故仍不足以成為市場化公屋的有力理據。而且,政府既然銳意開發過千公頃土地,若能在將來廣建公屋單位,供現時公屋住戶調遷,也可以適度在目前公屋系統內加入彈性。

無疑,持續目前公屋政策,並於未來廣建公屋,固然對房委會、甚至政府的財政造成一定要求。但既然政府的責任是為市民提供穩定且適居的環境,政府一力承擔箇中成本為應有之義,當中所涉的社會價值,難單以經濟效益量度。況且港府坐擁萬億儲備,根本無必要向基層市民收回成本。

房委會最新的財政預算預測未來5年建築工程開支高達1,150億元。(余俊亮攝)

特首林鄭月娥亦認同房屋並非簡單的商品,其主要功能為滿足居者的住屋需要,故房屋不應淪為可供炒賣的工具,私樓如是,由公帑興建的公屋更加如是。所謂釋放公屋所「鎖死」的經濟價值,無非是開放更多房屋資源,供市場投機之用,究竟所釋放的價值是令整個社會得益,或是只屬小撮人士,絕對值得懷疑。