新樓招標成風無皇管 政府應從根本保障上車客權益

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「A先生有意購買即將發售的新盤,據他相熟的地產經紀所稱,該新盤將以招標形式推出項目中唯一兩個『全盤景觀最佳』的單位,而A先生心儀海景,故他密切留意市場消息。由於在招標發售下發展商毋須公布價單,買家須自行擬定出價,市場因而流傳不同猜測;當市場消息普遍指出發展商的意向呎價為二萬五千元或以上,A先生對此深信不疑,遂以略高於意向呎價入標,最後成功中標投得單位。

可是,A先生其後得知,該發展項目於一個月後再次推售,當中包括與其物業景觀相若的單位,而實用呎價僅為二萬元。」(節錄於一手住宅物業銷售局網頁)

A先生慘成「水魚」,相信為不少上車客購買招標新盤的寫照。招售新盤成風,引來各界關注。事實上,發展商希望藉此模糊市場資訊,從而刺激買家出價,並從中榨取更多利益,政府理應早已察覺,惟一直只有奉勸市民謹慎行事,在監管發展商行為實在有欠積極。更甚者,過往發展商於一手樓銷售不妥手法層出不窮,政府往往只能見招拆招,未能從根本上保障新樓買家的利益。故政府須從速加強監管新盤推售之餘,更可檢討目前買樓冷靜期的安排,以鞏固消費者的權益。

今年首季新盤招售數字驚人,在逾5,500宗新盤成交中,有1,480伙單位、涉46個新盤以招標形式售出,佔整體數字近27%,較去年第四季的招標新盤增加超過1,000伙。更甚者,發展商起用招標出售愈見猖獗,有別於以往公開推售、招售兩者並行,本年度新盤更首見單以招標形式發售,其中以億京於大埔白石角的樓盤海日灣尤為突出,從去年底以來所售出的290個單位,均全以招標形式出售。

為應對新房策,發展商以招標方式推售單位。(資料圖片)

發展商肆意招售新盤,無非因為《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手例)容許發展商毋須為招售項目提供價單,故可藉此降低市場透明度,甚或增加樓盤的稀有性,刺激買家出價。「01觀點」早已指出,自去年政府宣布將實施一手樓空置稅、及修改預售樓花同意方案,發展商須加緊步伐推售新盤存貨,但又因不欲直接減價促銷,以避免造引來割價潮,故加以起用招售方式,再附以提供不同間接優惠,從而增加新盤樓格的模糊度。可是,消費者囿於市場資訊不全,易於為求入市而高估出價,從而慘成羊牯。

事實上,發展商以招標方式售樓多年,政府早應察覺其弊病。為監管多年來發展商於新樓銷售上的不良手法,政府首於2013年設立一手例,透過監管發展商提交合適的售樓說明書、示範單位、及於開賣前三天公布價單等,圖加強售樓的資訊透明度,以保障消費者知情權。然而,一手例卻容許以招標方式售樓毋須公布價單,無異於自製漏洞。

當然,一手例豁免招售新盤提供價單非無原因。過往發展商主要在出售豪宅或特色戶時,才會採用招標方式,因為招標方式雖有利刺激出價,惟出售效率欠奉,故只適合像豪宅般少量供應的樓盤,而非一般中、大型新盤。但自從一手例實施後,發展商漸漸在一般新盤發售上應用招標,甚至發展出如長期招標、一次性招標及每日招標等不同方式,惟政府無加以關注;即使去年政府於監管新樓銷售上「加辣」,宣布開徵空置稅及規管發展商每次推售樓盤的最少單位數目,始終未有關注招標問題,令發展商變本加厲,招售單位數字自然節節上升。

陳帆以書面回覆稱,政府現階段未有計劃規管發展商以招標方式推售單位。(資料圖片)

招標成風引來各界關注,一向留意新盤銷售的消委會隨即批評,招售新盤不具透明度,做法並不理想,惟消委會苦無實權,只能呼籲銷監局應採取適當措施;另外,地建會主席亦有「勸喻」業界自律,指若太多新盤以招標出售,只會引來政府干預,惟此等「門面」說話,實無顯着影響。

招標售樓問題昭然若揭,但要糾正目前亂象,保障新樓買家的利益,政府始為關鍵角色,銷監局理應採取更主動角色,不論是冷冷呼籲市民小心行事,或是僅僅承諾密切留意事態,明顯絕不足夠。當務之急,政府務必要擴展一手例的監管至新盤招售上,禁止所有新盤以招標形式出售,以防止發展商再有空間降低市場透明度。

毋容置疑,即使監管發展商招標售標,都是後知後覺,政府往往只能在發展商研創奇招之後,才能加以應對。故此,政府有必要在監管發展商行為外,更要加強消費者權益,例如檢討買樓冷靜期的安排。現時一手例規定,買家在簽訂臨時買賣合約後可享有五天冷靜期,期間買家有權終止合約,並須賠償相若5%樓價的臨時訂金。冷靜期有助市民三思置業決定,從而減少市民因資訊不足、甚至受錯誤資訊誤導而蒙受損失,長遠亦有助確保市場公平運作,但冷靜期沒收金額過高,例如一個價值600萬的上車盤,放棄交易的買家須付出樓價的5%,即30萬的臨時訂金,市民撻訂成本始終過大。

消委會早年探討一手樓冷靜期,發現不少地區均設有更長的冷靜期及更低的沒收訂金金額,證明目前安排大有改進空間。政府大可考慮延長目前冷靜期至7至14天,並減低、甚或免除沒收金額,從而鞏固消費者的權益。畢竟,置業乃為人生重要決定,涉及的是市民數十年、甚至十輩子的投資,公眾絕對值得享有更充足的保障。



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