標售新樓豈僅為因時制宜? 治歪風絕不能單靠業界自律

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一手樓標售成風,近日獲得各界關注,政府亦表示會密切留意招售新樓的透明度。然而,有論者認為,發展商越發應用招標形式售樓,只是應付空置稅的權宜之計,本無必要應用這費時失事的策略售樓。誠然,空置稅可能是發展商更大規模地標售貨尾單位的主因之一,但標售新樓早已成風,這絕不只是「近期才應用到一般新樓盤之上」的因時制宜之策;退一步說,就算一手樓標售是因時制宜之策,現行制度縱容明顯向發展商利益傾斜,亦有規管的必要。招標售樓有損消費者權益清晰可見,政府應主動規管,而非單靠業界自律。

坊間有評論指出,政府實施空置稅促使發展商招標新樓以作應對,指過往招標賣樓只用於豪宅身上,若招售樓盤百利而無一弊,發展商理應早加應用,而非「後知後覺」,直至近期才應用於一般新盤上;而且買家有成交紀錄冊的數據參考,故樓盤招標價與公開銷售的市價應相差無幾,故發展商寧願「多此一舉」,以此方式招售樓盤,讓其在銷售樓尾單位時,不用像公開銷售般須費時修改價單、未能「準確」地調整價格。

毫無疑問,上述分析有一定道理,特別是政府宣布設立一手樓空置稅、甚至其同期宣布的樓花新例都是導致發展商肆意招售新樓的主因:在空置稅的壓力下,發展商須加緊步伐銷售貨尾新盤,與其直接減價推售,以致對市場產生負面信號;招售方式可讓價格資訊變得模糊,甚或刺激買家出價,從中獲利。另外,發展商更利用招售方式應付新的預售樓花安排,由於新例為阻止發展商囤貨,規定每輪推售須至少推出兩成單位,發展商遂在每份銷售安排同時公開銷售及招售新盤,甚或全然招售,故發展商可在未收到「滿意」標價前收回樓盤重新銷售,變相繼續「擠牙膏」售樓。

地建會開會後決定,非豪宅新盤首批2成單位必須公開發售。(林樂謙攝)

但到底發展商是否「後知後覺」,直至政府宣布空置稅後才善用招標售樓,倒是存疑。不能否認,過去招標售樓多用於豪宅銷售上,因為豪宅洋房單位供應量較少,發展商大多慢慢招售,善價而沽,相反一般新盤數量眾多,招標會拖慢出售效率,一般被認為不宜招標。但回顧過去,在2013年一手新例成立後,招標方式已然慢慢由豪宅洋房蔓延至分層樓宇特色戶,甚至逐漸蔓延至一般新盤銷售上。以尚嘉控股於2017年年中開售的灣仔物業壹嘉為例,據其成交紀錄冊顯示,在至今售出有73伙單位中,有過半(38伙)以招標方式出售,其中21伙更是在2018年2月前成交,而且除了特色戶以外,更有不少為一般開放式單位。可見市場上不乏「不厭其煩」的發展商。

當然,上述僅為趨勢而已,主力公開售樓的發展商仍為多數,但發展商愈發「不厭其煩」,敢於以招標方式慢慢賣樓,相信與近年市況發展有關:受政府不同調控樓市的招數影響下,一手樓市異常暢旺,加上政府推地穩定,發展商大有誘因放慢步伐,按市況出售樓盤。即使在公開銷售方面,發展商亦傾向分拆多份銷售安排,逐少開售新盤;有媒體發現過去有發展商將六個樓盤的價單分拆成22份銷售安排出售,最終花約整年將價單內單位悉數售出,那麼漸有發展商「走前一步」,願意耐心標售一般新盤,自然沒有出奇之處。

至於有指發展商起用招標方式只為更靈活地出售貨尾單位,這卻忽略了發展商在招標售樓時一併提供各種折扣優惠。投標售樓毋須提供價單,故載有該項目以往成交資料的成交紀錄冊便成參考之一,惟成交紀錄冊所顯示的成交價與買家所享的優惠,前者並非為折扣後的真實價錢,而後者的細則亦不會準確地記載於冊內,與載有詳細價格及優惠的公開銷售價單大相徑庭,故實無重大參考價值。

香港置業調查指出,由於有按揭優惠,市民傾向購買一手樓。左為行政總裁李志成,右為營運總監姚偉南。(陳嘉碧攝)

單靠成交紀錄冊的資料,買家甚有機會錯估單位價值。以新鴻基大埔項目雲滙二期為例,有兩個分別位於八座七樓及八樓、而坐向相同的單位於同日簽定臨約,惟其帳面價格分別為約670萬及594萬,即兩個相類的單位,其投標價竟相差着76萬,而且高層者竟較低層者價格為低,實有違一般公開銷售的「常理」;當然,兩單位買家各享不同的優惠折扣,但其折後實際價格為何根本不得而知,這甚至有機會誤導日後買家對有關樓盤的出價。

兼之,載有樓盤詳細優惠資料的投標文件,往往被批評難以領取,市民只能在指定時間於指定地點索取,例如招標開始前數小時,更遑論招/截標時間往往過於短暫,不利買家作出謹慎判斷。若發展商起用招標售樓,只為靈活銷售貨尾,他們大可開誠布公,即使毋須提供價單,亦可在招標前盡早向公眾提供招標文件,以提高資訊透明度;加上發展商近年漸有招售新樓的趨勢,可想而知,相比為了更靈活銷售貨尾單位,更有理由相信發展商招售樓盤是為了操控交易資訊的流通,從而推高買家出價。

現地建會與旗下會員達成三大共識,包括要求會員將招標文件上載於其網頁及提交予一手銷售監管局、在成交冊更新單位成交額及買家所選擇的優惠計劃、以及將非豪宅項目首20%單位以公開發售形式推售,這貌似是回應坊間憂慮的改善措施。然而,地建會根本無權力規管旗下會員行為,前述呼籲根本沒有約束力;再者,只「規管」作公開銷售的單位份額亦顯然不足,上車人士始終仍不具充分保障。正如「01觀點」早前指出,政府必須着力監管招售新盤,更須從速修訂新樓冷靜期及撻訂金額,從根本上確鞏固置業人士的利益。



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