招標售樓該如何規管? 提升透明度、平衡買賣雙方權益誠可取

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發展商招售成風,政府須予以規管毋庸置疑。地產建設商會建議業界自律,並倡非豪宅盤須有最少兩成單位作公開銷售,惟此建議無約束力,規管力度有限,實在難教公眾滿意;而地產代理監管局近日則「提醒」業界須向買家全面提供出售物業的資料,包括相關折扣、贈品、優惠等,並須仔細刊登在成交紀錄冊上,然而此舉既無限制業界招售新樓,也不足以讓買家作出理性抉擇。

限制發展商招售新樓固然可取,政府也須研究有效規管方式,但除此之外,招售新樓問題始終在於其透明度不足及買賣雙方「權力」不均,政府應就此對症下藥,藉提升發展商公布賣樓資料的要求、延長買樓冷靜期及豁免買家撻訂沒收訂金的安排,從根本鞏固消費者權益。

招售新樓的最大弊病之一,在其透明度不足,繼而容許發展商有機可乘,坐等買家因欠缺足夠資訊而作出過高定價,即俗稱的「扑傻瓜」。發展商在招標新樓時毋須提供價單,買家只能參考過往成交或同區類似樓盤的價格,惟一手樓的成交紀錄冊的參考價值有限,因它只提供某項目單位的表面售價,並非其扣除新盤折扣、優惠後的真實價格,而且往往每宗交易所涉及的優惠詳情並不全都寫在記錄冊上,所以買家落標出價欠可靠標準。更何況發展商常於短時間內截標,進一步增加買家被誤導的機會。

發展商提供的資料並不可靠,買家或會轉而參考地產經紀提供的價格資料。坊間地產經紀或會為買家提供發展商意向價作參考,惟這些參考價格不少未經證實,買家或會因「走投無路」,錯信可疑資訊。據悉,地監局亦承認曾接獲有關地產代理提供建議入標價的投訴。

銷監局發出規定,發展商必須在成交紀錄冊內列出,與買家就物業買賣協定的支付條款細節。(視覺中國)

相對地建會建議會員自律,銷監局的跟進措施相對有效。局方近日發出「給業界的提醒」和常見問答。銷監局據《 一手住宅物業銷售條例 》指出,設立成交紀錄冊的目的為向公眾人士提供相關的交易資料,故「提醒」賣方應在冊內就住宅物業所協定的支付條款提供「完整齊全」的細節;另外,局方同時亦向業界發出「致持牌人函件」,告知地產代理公司在提供資料協助推廣發展項目時,須先核證其準確性及取得賣方的書面同意。不過,銷監局始終顯然無意出手直接限制發展商以招標方式售樓。

地產建設商會執委主席梁志堅表示,發展商在制定相關指引上「行得先過政府」,並自律遵從進行銷售。(資料圖片)

誠然,上述措施有一定的效用,惟公眾不應輕易收貨。按理說,要求發展商仔細公開交易項目的優惠詳情,的確有助提高目前招售新樓的透明度,惟其力度仍有不足。畢竟,即使成交記錄冊上有詳細記錄項目有關的支付細節,惟現時發展商新盤的優惠條款錯綜複雜,公眾始終不易消化有關資訊,即使多加細閱、查考,亦未必能充分理解過去項目的價格詳情。政府理應再進一步,除項目的優惠條款,更須要求發展商在成交紀錄冊上顯示每宗交易的折扣後售價,助消費者更清楚、全面地掌握樓盤的價格資訊,方能大幅提升售樓的透明度,這亦是政府當初設立《一手住宅物業銷售條例》的原意。

再者,受招標售樓透明度不足影響的,絕不僅是一手新盤的買家。本港二手樓價自本年初接連上升,反映本地二手樓價的中原城市領先指數已升超過180,連同大型屋苑指數名中小型單位指數,三大樓市指數持續上升逾十周,為過去兩年首見。須要知道,二手樓定價大多參考一手樓市,惟過去發展商不願直接為新盤減價,間接以提供折扣優惠取替,並以投標方式刺激出價,導致成交記錄冊上的新盤價格持續高企,有機會令二手樓價水漲船高。因此,政府必須要求發展商於成交紀錄冊上公布項目的折後價格,從而壓抑二手樓市的升勢,以及保障二手樓買家。

另外,招標賣樓的另一關鍵問題,正是買賣雙方在交易上的「權力」不均。招標方式賦予發展商立於不敗之地之勢,既可藉此刺激買家出價,而出價不如其意亦可拒絕接受落標,收回單位適時再售;相反買家中標後便等同確認購買單位,撻訂則須賠上5%的訂金。更甚者,有別於公開銷售樓盤的買家,若他們在入票後回心轉意,不欲購買單位,絕對具權利選擇不簽署臨時買賣合約,但招標買家則相反,一旦落標之後,即形同簽署了臨時買賣合約,若放棄購買,買家須蒙受莫大的損失,根本沒有考慮的餘地。

在這結構下,買賣雙方權力懸殊,市民的利益因而深受其害,新樓買家絕對需要從制度上獲得更多的保障,故政府必須修改目前買樓冷靜期的安排,延長目前買樓的冷靜期,以及豁免買家撻訂須付出5%樓價的成本,才能重新保障新樓買家的消費者權益,以平衡新樓買賣雙方的權利之差。



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