綠置居打響投機第一槍 政府須防範炒風危機

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修例風波鬧到滿城風雨,惟樓市彷彿有如平行時空,市場不乏「癲價」交投,資助房屋亦有價有市。房委會於2016年推出的首個綠置居項目「景泰苑」,近日錄得首宗二手成交,有業主將單位售予綠表買家,帳面淨賺近九成。「01觀點」曾指出,綠置居計劃只會將珍貴的房屋資源,轉化為可作炒賣的資產工具,更會將收入不高的公屋戶捲進樓市投機的「遊戲」中,稍一不慎可有嚴重後果,與資助房屋協助市民安居的原意有矛盾。綠置居現已響起投機化的第一槍,政府應果斷檢討房策,停止將更多公屋轉作綠置居。

景泰苑「癲價」的啟示

位於新蒲崗的景泰苑在2016年年尾推出,為政府首個綠置居項目。按政策規定,房委會不會回購單位,但容許買家根據持有年期於不同市場轉讓:由首次轉讓日期起計兩年內,業主可以原購買價將單位售予綠表買家;其後至第五年間,業主仍不用補地價,可在居屋第二市場按其議定價格出售單位予綠表買家;在購入單位滿五年後,業主才可出售單位予白表買家,或在補地價後於公開市場出售。

近日錄得的首宗景泰苑二手成交,為有業主將持貨不足三年的單位在綠表市場沽出,其單位實用面積為293呎,當年購買價為168.1萬元,現以348萬元獲綠表買家承接,帳面共賺近180萬元,呎價近11,900元。但由於業主持貨未足三年,故須繳付10%額外印花稅(SSD),即34.8萬元,故是次交易業主淨賺145萬元,即為購入價的九成。

景泰苑是首批推出市面的綠置居單位。(資料圖位)

特首林鄭月娥於2017年宣布恆常化綠置居項目,更將未來房策部分的公營房屋轉作綠置居出售。但「01觀點」已曾指出,綠置居的本質無異於將公營房屋資源投機化、商品化,原來可作輪轉之用的出租公屋,現給綠置居供綠表戶買斷,甚至在五年後補地價徹底流走出自由市場,不但大有可能淪為炒買工具,更重要是整體上會減少可作輪轉、滿足基層房屋需要的公屋資源。從景泰苑首宗二手「癲價」交投可見,業主即使在綠表市場也能賺得利潤近倍,可預見景泰苑五年之限屆滿、業主可在自由市場出售單位後,只要樓市依然熾熱,在更多的投機炒賣需求所影響下,類似的「天價」成交只會接踵而來。

綠置居單位能以高價沽出,自然令「置業藏富」更有說服力,吸引更多綠表買家入市,一嘗財富增值的滋味。但必須指出,此番幻象甚為危險,畢竟公屋戶為基層家庭居多,綠置居買家非大富大貴,即使能負擔要購買與市價掛勾的綠置居,但此舉亦難言輕易,假若遇上樓市逆轉,必然先行遭殃。更甚者,即使出售綠置居獲利甚豐,買家甚有誘因出售自住單位,但一般住戶卻難以承受箇中代價。對收入有限的家庭來說,區區二、三百萬能否足夠另覓居所,始終成疑。假如業主抵抗不了誘惑售樓,既難以安居於私人市場,亦無法再次申請任何資助房屋,居住條件或許未有見好,只有變差。

景泰苑推出市場時,大量市民都有興趣購買。(資料圖片)

置居必須休矣

歸根究柢,房屋政策的本意離不開協助市民安居,這對作為房屋安全網的出租公屋就更顯重要。政府首要保證有需要市民可獲具尊嚴的住屋環境,住戶能否藉此得以增值財富、甚至改善社經地位均為其次。相較目前於公屋輪候冊上苦苦等待上樓的二十多萬基層住戶,綠置居所關注的綠表住戶均是已經安居於公營房屋的家庭,他們縱或有置業需要,惟未曾上樓的家庭的需要絕對來得更急切、嚴峻。政府可在土地和房屋供應充足下,廣建綠置居照顧較富有公屋住戶的置業需求,但在房屋資源極其有限的情況下,政府必須將房策聚焦於最有需要的群體上,將公屋單位悉數用於出租之用,全力舒緩輪候冊的壓力。



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