亞太政策倡議研究所（ASAP）專欄｜張博宇、張芷萱

重推租者置其屋計劃（下稱「租置計劃」）在《2026年施政報告》發布前曾傳出會有新公布、政府可能研究重推。此政策的去留，多年來支持與反對意見並存，現有公屋住戶可以低於私人市場的成本置業，但輪候冊上的申請人則擔心，出售單位會減少公屋供應，延長輪候時間。此議題帶出一個值得探討的政策問題，若不重推租置計劃、不出售公屋單位，這些單位需時多久才會騰出並編配予輪候人士？ 本周專欄欲回歸學術研究的本質，探討重推租置利弊是否客觀地「有數得計」。

「存量」與「流量」的分別

1998年初，香港房屋委員會（房委會）推出了租置計劃，允許公屋住戶以較為優惠的價格購買其居住的公屋。儘管該計劃在2005年推出最後一期單位後已被終止，但已推出的租置計劃單位仍可繼續售賣。截至2025年底，全港39個租置計劃屋邨的單位售出比例達84%。房委會曾表示在今年內展開調研，以研究是否會重推租置計劃。然而社會上對重推的質疑聲則同樣不小。

重推租置計劃最常見的質疑，莫過於不少人擔憂租置計劃實際上會減少公屋供應量。出售的公屋單位一旦轉為私人業權，理論上便退出公屋租住系統的流轉池，供應量因而減少。然而，這種擔憂其實混淆了兩個性質完全不同的概念，一個是「存量」，即公屋系統內共有多少單位，另一個是「流量」，即每年究竟有多少單位真正空出來，可以再編配給輪候人士。對正在輪候的申請者而言，真正影響他們何時上樓的，並不是帳面上的存量數字，而是每年實際流出的單位數目。如果一批單位在存量之內，卻幾乎不會在可見的年期裏流出來，那麼它對輪候隊伍的實際貢獻，其實遠低於它在統計表上所佔的位置。要判斷出售會否「搶走」輪候人士的機會，就必須先了解這批單位本來要多久才會流向輪候人士。

公屋租住單位的平均流轉速度

根據政府數據，房委會於近五個財政年度回收的公屋總數由13,310個逐步上升至20,440個，當中包括因各種原因戶主不再居住，或因違反租約而被迫遷出等情況。而如若剔除因調遷而回收的單位，則近五年有效的回收單位數目在9,950到16,290之間。因調遷交回的單位只是住戶在系統內部搬動，單位一交一收，對整體可供編配的淨數量並沒有實質增加，因而被剔除。

經過這樣的調整後，平均而言，近五年的回收公屋數量約為12,652個。而公屋住戶的數目在近五年由786,300戶穩步升至814,400戶，近五年的平均數則約為80.1萬戶。

測算公屋周轉耗時50年

根據回收的單位數據以及公屋住戶的數目，可以利用利特爾法則（Little’s Law）計算公屋住戶的預期居住年期。利特爾法則並不複雜，可以用一個簡單的例子來理解。假設一間餐廳長期坐滿100人，而每小時有50人結帳離開，那麼根據利特爾法則，每位客人平均逗留的時間就是兩小時（100除以50）。同樣道理，只要知道系統內有多少人，以及每年有多少人離開，就可以反推出他們平均留了多久。

將公式套入公屋系統中，則可理解為預期居住年期應等於公屋住戶數目除以公屋單位回收的速度。因此，將上述近五年平均80.1萬公屋住戶及12,652個回收單位套入到利特爾法則，可計算出公屋住戶的居住年期預期約為63年。即使假設回收單位及住戶數目可以維持2025年的水平，那麽根據2025年公屋住戶數量的814,400及回收單位數量16,290，可以計算出住戶的預期居住年期仍能長達50年。也就是說，無論用哪個年份的回收速率作基準，一個公屋單位平均要50年，才會透過各種原因重新回到編配系統。

如果同時考慮購買租置計劃的住戶在購買前已在公屋租住的時間，這個時間差距雖然會收窄，但仍長達數十年。參考房委會2018年就綠置居先導項目檢討的文件，屬公屋租戶的綠置居買家平均已居於公屋22年，逾一半（53%）居住超過20年。另外參照2023年居屋二手單位買家統計調查，第二市場綠表買家中約91%原為公屋租戶，他們已居於公屋平均約17年。

也即是説，公屋住戶具備購買資助房屋的能力及有意願時，一般已在公屋居住了17至22年。此數字可借用作為租置計劃住戶購入單位前於單位內居住年期的假設。按此推算，若現時重推租置計劃，購入單位的住戶可能已在該單位居住了17至22年。由於公屋住戶的預期居住年期約為50年，即使不重推租置計劃，該批單位仍須再等28至33年（即50年減去17至22年）才會因各種原因被收回，並重新編配予正在輪候公屋的人士。

換言之，即使房委會完全不出售任何公屋單位，單靠「自然流轉」，這批單位平均仍需再多花28至33年才會被收回並重新編配。這個估算其實仍然偏低，因為若重推租置計劃時，部分單位的樓齡可能不足17至22年，居於其中的住戶預期還會住更久，才會達到50年的預期居住年期。

租置不影響未來20年輪候公屋人士

租置計劃給人的印象是「賣走一個，就少一個」，每一個被賣走的單位，都像是從輪候隊伍手中直接拿走一次機會。然而，按照上述推算，這個「機會」在時間上其實非常遙遠，失去這個「機會」的實質影響，要待約30年後才會顯現。換一個說法，出售與不出售之間的差別，並不是「今年少一個」與「今年多一個」，而是「30年後少一個」與「30年後多一個」。

現時公屋輪候時間為4.8年，而按現行回收速度推算，租置計劃的影響須待30年後才會浮現，故基本上不會對現正輪候公屋人士造成實際影響，甚至對未來20年內進入輪候冊的人士，影響亦相當輕微。

當然，這一切取決於公屋的回收速度。若回收速度較現時提升一倍，公屋住戶的預期居住年期將縮短至25年，扣除購買單位時已居住的17至22年後，租置計劃便會在未來數年內對輪候人士產生實際影響。然而，公屋住戶僅居住25年是否符合現況，又是否符合輪候人士的期望，這又是另一個問題。

作者張博宇是亞太政策倡議研究所ASAP研究總監，作者張芷萱是亞太政策倡議研究所ASAP研究員

亞太政策倡議研究所（Asia-Pacific Society for Advocacy and Policy, ASAP）結合嚴謹精闢的公共政策研究及積極倡議策略，將實證研究轉化為政策推動力。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。