李頴彰律師專欄

近年來，重推「租者置其屋計劃」的討論再度升溫。支持者主張以大約市價20%至25%的折扣水平，將部分公屋單位出售予現有租戶，認為此舉既能協助基層家庭累積資產，亦有助促進社會流動與提升置業機會。反對者則憂慮公共房屋資源因此持續流失，長遠削弱公屋制度的可持續發展能力。表面而言，這似乎是一場圍繞出售公屋與否的政策爭議。然而若進一步探究，便會發現焦點其實並不在於出售安排本身，而在於香港應當構建怎樣的房屋制度，以及公共房屋究竟應以保障居住需要為首要使命，還是兼具推動資產累積與階層流動的功能。

公屋政策不能只為少數人鋪路

要理解這場爭論，必須先回到公屋制度的原點。香港公屋制度誕生的歷史背景，是為了解決基層市民最基本的居住需要。無論是早期安置政策，還是其後逐步發展成熟的公營房屋體系，其核心目標始終是透過政府介入，為無力透過私人市場解決住屋問題的家庭提供穩定居所。換言之，公屋的首要價值並非體現在其市場價格，而是體現在其公共功能。它是一項長期存在、可循環使用、服務不同世代居民的公共資產，而非單純可以量化計算的房地產資源。

正因如此，「租者置其屋計劃」所引起的爭議，本質上涉及兩種不同的政策哲學。第一種觀點認為，政府提供公屋不應只停留於居住保障，而應進一步協助居民累積財富，推動向上流動。按照這種思維，公屋租戶長年按時交租、穩定居住，理應有機會透過大幅優惠價格取得業權，實現由租客轉變為業主的人生目標。第二種觀點則認為，公屋的核心使命是維持社會安全網功能，其最大價值在於能夠持續服務不同家庭，確保每一代有需要的市民都能獲得住屋保障。若將公共房屋大量轉化為私人資產，便有可能動搖制度存在的根本基礎。

支持「租者置其屋計劃」的人經常強調置業的重要性，而這種觀點具有相當吸引力。在華人社會之中，物業不僅是居所，更被視為家庭穩定和經濟安全的重要象徵。擁有物業，往往意味着較強的抗風險能力以及更穩定的財務預期。對不少公屋住戶而言，若能以大幅優惠價格擁有自己的居所，確實可能改變家庭未來發展軌跡。然而，公共政策的評估不能只考慮個別受惠者的利益，更需要考慮整體制度安排所帶來的長遠影響。

出售公屋是公共資產的永久流失

其中最值得關注的問題，是公共資產的永久性流失。出租公屋最大的制度優勢，在於其具有循環使用特性。當一戶家庭因收入改善、家庭結構轉變或其他原因遷出後，單位可以重新編配予下一個有需要的家庭。只要房委會繼續持有業權，這項公共資產便能源源不絕地發揮保障功能。然而，一旦出售給私人業主，即使設有轉售限制，該單位作為出租公屋的功能亦將永久消失。換言之，出售公屋帶來的並非單次交易，而是公共房屋存量結構的根本改變。

支持者主張「租者置其屋計劃」有助解決房屋問題，但從供應角度分析，這種說法其實存在局限。租戶由租客變成業主，固然改變了其法律身份，但並沒有增加任何實際住宅單位。整體住房數量沒有上升，土地供應沒有增加，房屋短缺的結構性問題亦沒有因而獲得解決。因此，「租者置其屋計劃」本質上更接近資產重新分配，而非房屋供應政策。若社會將增加住房供應與推動公屋出售混為一談，便容易模糊問題焦點。

混合業權種下屋邨維修爛攤子

事實上，真正複雜之處並不在於產權轉移本身，而在於產權轉移後所引發的一連串制度後果。回顧1998年「租者置其屋計劃」的實際運作經驗，最常被提及的問題之一便是維修及管理困難。許多租置屋邨逐步形成混合業權狀態，同一屋邨之內，部分單位由房委會持有，部分則由個別業主持有。這種安排看似兼顧公共管理與私人產權，但實際運作時卻往往衍生大量爭議，包括維修責任如何劃分、管理費如何分擔，以及大型維修工程費用由誰承擔等問題。這類問題並非個別案例，而是混合業權結構天然存在的制度挑戰。

值得注意的是，即使積極倡議重推「租者置其屋計劃」的人士，近年亦提出由房委會繼續管理部分公共設施、設立維修基金以及預留維修儲備金等措施。這些建議固然反映政策修正方向，但同時亦從側面證明，舊有租置模式確實曾經面對管理上的現實困難。換言之，租置爭議並非抽象的理念之爭，而是在過往實踐中已經出現過具體制度成本。任何新方案若未能有效處理這些問題，便難以真正回應社會疑慮。

大幅折讓賣樓變相慷後人之慨

除管理問題外，更深層次的爭議來自公共資源分配的公平原則。若政府以遠低於市價的價格出售公屋，獲益最大的自然是現有租戶。然而，公共政策的公平並不只涉及受惠者本身，也涉及所有未能受惠的人。部分家庭多年來依靠自身儲蓄和按揭供款購買私人住宅，承受高昂置業成本。部分夾心階層收入略高於公屋資格門檻，既無法獲得公屋資助，又未必有能力輕鬆置業。當公屋住戶獲得大幅折扣購買單位時，如何向其他同樣承受住屋壓力的市民解釋公共資源分配的合理性，始終是一個無法迴避的問題。

這亦引申出代際公平(Intergenerational Equity)的課題。現有租戶當然可能透過「租者置其屋計劃」獲得實際利益，但公共政策不能只關心今日的受益者，也必須考慮未來數十年的制度承擔能力。當越來越多公屋單位轉化為私人業權後，未來申請者可獲分配的出租單位勢必減少。今天的福利擴張，很可能意味着明天公共資源空間的收縮。任何負責任的政策制定者，都必須在當前需要與長遠承擔之間取得平衡。

從公共財政角度而言，相關討論同樣值得深入思考。支持者認為出售公屋可帶來可觀收入，但政府資產管理從來不應只看短期現金流。當一個具長期公共用途的資產以大幅折讓方式出售，政府雖然即時獲得收入，卻同時失去未來的租金回報、資產價值以及政策調控能力。這不是簡單的賺蝕問題，而是公共資產應如何持續服務社會的問題。對於肩負長遠治理責任的政府而言，短期收益未必必然等同長期利益。

莫為一時掌聲掏空跨代安全網

因此，圍繞「租者置其屋計劃」的討論，不應停留於市民能否以較便宜價格買樓的層次。真正需要回答的是，香港公屋制度希望成為甚麼。若將公屋視為協助個人累積財富的工具，出售公屋自然具有吸引力。若將公屋視為保障社會穩定與維護住屋權的重要制度支柱，則如何保存其公共功能便成為更重要的考量。兩種理念各有其理據，但兩者所指向的制度方向卻截然不同。

一個成熟的房屋政策，不應只追求短期掌聲，更需要思考制度在數十年後仍能否維持其公共價值。當社會討論「租者置其屋計劃」時，真正值得審視的不是某批單位應否出售，而是香港會否在追求個別住戶資產增值的同時，逐步削弱公屋作為社會共同資產的功能。因為公屋最珍貴之處，從來不在於它所代表的市場價格，而在於它能夠跨越時間服務一代又一代有需要的市民。當一項制度能夠持續保障社會成員的基本居住權利，並維持整體社會的穩定與公平時，其公共價值往往遠較一次性的產權轉移更具長遠意義。這或許正是「租者置其屋計劃」爭論背後最值得社會深思之處。

作者李頴彰是執業律師，暨南大學國際關係學院政治學博士候選人。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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