【港鐵上蓋建公屋】政府有小蠔灣車廠發展權　勿誤將本份當恩惠

今年6月，有消息傳出指政府正考慮在港鐵小蠔灣車廠上蓋發展公營房屋，當時特首林鄭月娥還強調相關報道「純屬猜測」。事隔數月，施政報告發表在即，再有消息指政府擬藉修改地契條款，規定發展商須在小蠔灣車廠上蓋劃出一部分用作興建公營房屋。
「01倡議」早已提出政府可考慮在港鐵站上蓋或毗鄰地帶興建公營房屋，此舉既能增加供應，亦能向社會說明，公營房屋的住戶也藉得享有所謂的「黃金地段」。不過，小蠔灣車廠上蓋和其他港鐵站上蓋的發展權，有本質上的不同，分析事態發展時必須注意。

很多人以為港鐵站上蓋，以及毗鄰車站的建屋用地，「本來」就屬於港鐵，但其實不然。自地鐵年代開始，政府便採用「鐵路加物業發展模式」推進鐵路建設，意思是將官地的物業發展權交給地鐵公司，他們再將之批予地產商，從而取得興建鐵路的所需資金。不過，「01倡議」已曾分析指，今時今日的港鐵絕對有財力興建新鐵路，所謂新項目「財政上不可行」、必須靠發展物業集資，不過是文字遊戲（參見延申閱讀），政府與其「奉旨」般將相關地段的物業發展權悉數交予港鐵、助其集資，不如將部分交給房委會或房協興建公營房屋。

延申閱讀︰
【01倡議】港鐵站上蓋豈是發展商囊中物？　政府應建公營房屋
【回購港鐵．倡議（二）】港鐵上蓋不建豪宅　股民還有興趣嗎？

然而，必須注意的是，大嶼山小蠔灣車廠上蓋的物業發展權根本不屬港鐵，政府絕對可以用來興建大量公營房屋。翻查近年的立法會文件，政府愈來愈頗密地提及當局正在研究小蠔灣車廠上蓋發展商住項目的「潛力」，去年初更明言預計小蠔灣車廠上蓋可在中長期提供14,000個單位。立法會議員朱凱廸大概看出當中端倪，遂於去年中查詢政府與港鐵之間就車廠上蓋有否簽訂發展協議。

就此，政府已明白交代兩個重點︰一、1994年籌建機場鐵路時，政府沒將車廠上蓋的物業發展權批予地鐵公司；二、此後，政府也沒有就之和港鐵簽訂新協議。昨天（3/10），本土研究社成員陳劍青亦在個人facebook貼出小蠔灣車廠地契，指出港鐵是以象徵式地價1,000元租用相關地段，用作指定用途，否則政府有權收回土地。各項訊息加起來，正好提醒我們，小蠔灣車廠上蓋一旦要發展住宅項目，主導者只會是政府，而當局有絕對權力決定該處的公私營住宅比例，毋須與任何私人發展商交涉！

由此看來，一幅本就由政府掌握發展方向的地段，部分會被拿來興建公營房屋，有什麼值得高興或驚詫？若小蠔灣車廠上蓋將來真的會興建公營房屋，絕非「皇恩浩蕩」，也不是政府從發展商手中收回了土地，而是做足本份、善用其規劃權罷了。假如有人認為可借此幫助政府「加分」，倒有混淆視聽、利用市民不知小蠔灣車廠物業發展權誰屬之嫌。

政府真要獲市民「加分」，應明白地說出小蠔灣車廠上蓋的公私營單位比例，公營房屋中又有多少是公屋，多少是居屋，以至其他資助出售房屋，這樣大眾才能作出公允的評價。當然，若政府一邊說覓地建屋難，同時又只願在手握的土地中拿出一小部分興建公營房屋、徒作點綴，便是欠缺誠意之至了。