來稿作者：龔建偉

「聯廈聯管」試驗計劃於今年開始推行，根據《2025年施政報告》，這一試驗計劃的成效將繼續推廣至其他地區。根據民政總署的說法，計劃目的在於攤分管理費用，讓舊式樓宇的業主能夠以較相宜的費用獲得基本大廈管理服務，也就是說，重點在於「節流」，即以「聯廈聯管」的形式節約費用，從而幫助業主獲得管理服務。考慮到本港缺乏管理的「三無大廈」或者法團名存實亡的舊樓甚多，這無疑是一項利民之舉。但目前「三無大廈」和許多舊樓所面臨的管理問題並不僅僅是「節流」能解決的，「開源」對他們也同樣重要。

究其原因，「聯廈聯管」固然能夠節流，但實際上節約的是哪些部分？一來是跨大廈調配人力資源，分攤到單棟大廈後能夠節約費用，二來是批量採購垃圾袋等保養耗材可以相對便宜。為了保證服務質素，即使在節流之後，恐怕費用也並不會神奇地變為節流之前的五成或者六成，畢竟這些節流根本上都仍然是管理和運作流程中的節約，人力和物料成本本身並不會有特別大幅度的降低。因此，接受「聯廈聯管」的大廈業主是否都願意支付費用、有能力支付費用，這都是值得考慮的問題。

管理費用收取困難

如民青局局長麥美娟所言，物管公司從「聯廈聯管」中能賺取的只是微利，這意味着物管公司參與「聯廈聯管」的盈虧平衡很可能極為脆弱。倘若無法從業主處收取足夠的管理費，物管公司非但無法賺取應得的利潤，反而會陷入虧損的境地。當然，做生意從來都不是包賺不賠，但倘若物管公司因此決定不再積極參與「聯廈聯管」或者降低服務質素，那麼這對居民顯然有害無益。

倘若進一步深究下去，不難發現許多舊式樓宇的管理費收取長期面臨困境，這些問題並不會隨「聯廈聯管」的推行而自然消解。譬如說首要問題是許多唐樓單位早已被間成劏房，某些大廈中甚至只有少數單位並未改造成劏房。業主改造劏房的目的是獲利，其本人通常並不居住於單位當中，自然也不會享受到繳交管理費的好處。固然唐樓的管理費往往並不高，但業主為減少「不必要開支」仍然會拒繳管理費。再者，即使一些業主居住在單位中，他們也可能出於搭便車的心態拒繳費用。歸根結底，唐樓業主許多不是經濟狀況相對一般，就是根本不住在單位內，再加上管理費金額本身並不大，法團與管理公司也難以追討。

早在「聯廈聯管」試行之際，就已經有業主代表提出一些業主的參與度問題，即難以聯絡業主或者業主為長者、退休人士等，這些業主不但拒交日常清潔費，甚至也拒交大廈的維修費。業主代表的期望是管理公司能夠協助法團追討，但追討費用本身也是一件繁瑣且需要成本的事情——管理公司本就只能獲取微利，他們有多強的意願去做這些事呢？

理應解決財源問題

因此，許多舊式樓宇的問題並非僅「節流」能夠解決，特別是那些「三無大廈」，其財源恐怕就存在重大疑慮，更遑論節流。即使這些大廈成功參與了「聯廈聯管」，管理公司能夠收到多少管理費，能否覆蓋成本？這都值得考究。況且還有一些業主很可能並不願參與「聯廈聯管」，尤其是那些認為自己未能受惠於「聯廈聯管」的商戶業主，如何說服他們繳交管理費用？他們是否應該被允許少繳交管理費用，應該少繳交多少？現有的「聯廈聯管」計劃採取「劃一報價」方式，即每戶每月的「基本服務」費用均需要相同，這是否會給住戶帶來疑慮？顯然，唐八樓的住戶繳交垃圾清理費的意願很可能比唐一樓的住戶高得多，畢竟如果沒有管理服務，兩者前去垃圾站棄置垃圾的繁瑣程度完全不同。

綜上所述，「聯廈聯管」當然是一項極好的方案，也有助於解決那些業主參與意願高的大廈所面臨的管理困境。但是對於那些業主參與意願存疑，或者存在少量業主堅決不願參與的大廈來說，「聯廈聯管」顯然處於尷尬的境地——固然過半業權同意就可以加入「聯廈聯管」，但倘若少數業主拖欠管理費使物管公司無利可圖，那麼物管公司很可能就不願意繼續提供服務。近年來時不時會有三無大廈面臨垃圾堆積問題的新聞，還有一些大廈的垃圾處理全憑住戶自覺。這些三無大廈有的並非因規模問題而無法聘請垃圾清理人員，就新聞來看，許多此類大廈一度也曾有過「垃圾姐姐」，但業主拒絕繼續夾錢使其重回了徹底無人管理的境地。由此可見，倘若不處理財源問題，「聯廈聯管」或許也幫不上這些住戶的忙。

解決「三無大廈」的管理問題需要多少錢？實際上並不很多。政府此前對舊樓法團多有支援措施，或許在「聯廈聯管」問題上也可以效仿。就目前試驗情況來看，每戶每月僅百多元管理費，全年大抵也不到兩千元。即使有十萬戶需要政府資助，全年開支也不過兩億。考慮到「三無大廈」的數量大抵三千餘棟，而舊式樓宇的業主數往往也並不多，十萬實際上是一個非常高估的數字。大致這樣一個數額的開支能夠顯著改善「三無大廈」的居住環境，解決舊樓居民長期面臨的種種問題，這是否值得？至少，筆者認為是值得的。

作者龔建偉是澳門城市大學政治學博士候選人。

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