本港樓宇維修與管理亂象頻生，大埔宏福苑大火災再次引發全港對屋苑管理問題的關注。筆者所處理的個案中，常有居民投訴管理公司「懶政怕事」、業主立案法團「監管不力」，或質疑其與工程顧問存在「利益勾結」。當同類問題在不同屋苑反覆出現，便須承認此乃制度性缺陷，而非業主單純漠不關心。要扭轉局面，與其寄望從業者道德自覺，或由業主發起簽名運動試圖更換法團及管理公司，不如建立能導向良性循環、可持續運作的透明機制。

管理困境的結構性根源

在現行制度下，小業主面臨雙重困境：其一，受限於專業知識壁壘，難以判斷工程報價與合約中的潛在風險；其二，投票機制存在漏洞，傳統授權票制度易受操控，難以真實反映集體意願。這使得業主在專業決策與集體意志表達兩方面均處於弱勢地位。

問題的深層根源在於，部分管理公司採取「懶政怕事」或「選邊站隊」的生存策略，未能有效履行其專業中介與公正管理的職責。這種行為不僅加劇了業主與管理方之間的信任缺失，更使問題陷入難以破解的惡性循環之中。

以制度變革重塑權力平衡

筆者認為，以下兩項改革能直指問題核心：

其一，建立實名制電子投票平台：通過可靠技術，確保業主大會的每張選票真實反映個人意願，從程序上杜絕少數人操控集體決策的可能。

其二，設立屋苑服務合約中央資料庫：強制公開各類工程的歷史報價、合約條款及承辦商履約記錄，讓市場價格與服務質量在陽光下透明比較。

這不僅是技術升級，更是對權力關係的關鍵性重構。當業主能夠憑藉公開數據獨立判斷，當集體意願能夠通過可信渠道清晰表達，管理方與服務提供方將不得不調整其行為模式，使屋苑服務及維修合約難以被少數人刻意操弄。

政府角色的必要轉型

政府過去強調「業主自治、業界自律」，但在嚴重失衡的權力結構下，此舉往往淪為弱勢業主的「單方面責任」。政府應從「旁觀者」轉變為公平規則的「制定者」與基礎設施的「提供者」。建立上述公共電子平台與資料庫，正是以最小干預實現最大公益，不替代市場決定，但確保每一項決定都在資訊對稱與程序公正的前提下作出。

長遠效益與社會價值

兩項改革若能落實，將為香港帶來長遠效益與社會價值：一是重建業主對屋苑事務的參與信心，提升社區凝聚力；二是通過透明競爭倒逼行業提升整體專業水準，優化市場生態；三是為政府創造契機，系統性地解決民生痛點，切實提升管治效能。這正是將「安全宜居城市」的願景，轉化為可操作、可檢驗的具體機制。

樓宇管理不僅關乎個別屋苑的維修質量，更影響整座城市的公共安全與社會和諧。除卻災後檢討，更須從根源構建能持續運轉的透明體系。這需要立法機關推動、政府部門執行，以及每位業主的覺醒參與。制度變革雖難，然唯有政府積極主導並提供關鍵基礎設施，方是標本兼治、根治大廈管理痼疾的正道。

作者張展鵬是西貢區議員，曾出任私人屋苑業主小組委員會主席、公共屋邨諮詢委員會成員、屋宇署「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」選取目標樓宇諮詢委員會委員，長期關注及推動樓宇管理政策改革。

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