來稿作者：方國珊議員

香港樓宇老化問題日趨嚴重，單位滲水糾紛頻生，長期困擾市民。近日，食環署及屋宇署成立的聯合辦事處推出私人樓宇滲水調查的新程序，旨在透過流程改進與科技應用提升處理效率。此舉方向雖正確，但實際執行仍面臨多重挑戰，需社會各界審視與配合。

新程序核心在於「提速」與「科技化」。程序將由現時的三階段縮減為兩階段。改善後，接獲投訴後，滲水辦人員會先上門檢測牆身濕度（超過35%即屬顯著），同時進行第二階段的紅外線檢測，繼而視情況安排入屋測試，例如對地台、天花或牆身進行微波檢測。相比以往依賴耗時較長的色粉測試，新程序於首階段引入紅外線檢測，有望在14天內發出初步通知，加快政府介入速度。這種「科技先行」的思路，無疑回應了受影響住戶（尤其是樓下單位）希望盡早擺脫「水患」困擾的迫切訴求。當局還計劃提供檢測公司「白名單」、費用參考範圍及程序「懶人包」，降低業主尋求協助門檻。

這些方向絕對值得肯定。然而，新程序的成效能否全面彰顯，關鍵在於能否克服以下現實障礙：

一是技術與標準的局限性。牆身濕度35%的界線雖為統一標準提供依據，但現實中濕度低於此水平，並不代表滲水問題不存在或可被忽視。當局坦言，若首次檢測未超標，可申請第二次測試；然而，這可能延誤處理。更常見的情況是，廚房、廁所等濕度較高區域的滲水，或出現喉管滲漏來自隔層（如樓上的樓上）時，難以即時精準定位源頭。紅外線檢測有時會找出多於一個滲水源頭，例如來自公共位置（外牆、天台等），此時署方需向相關持份者，如管理公司、法團或業委會通報及跟進。新程序雖加快了初期反應，但如果後續的色粉試水測試或微波斷層測試仍無法確診，整個流程仍可能陷入膠着。

二是費用與協調的難題。新程序下，若需政府人員入場進行高階測試（如微波檢測），費用可高達1.7萬港元以上。儘管設有上訴機制，但對小業主而言仍是沉重負擔。當局提及兩項資助計劃，包括原則上14個工作天內發出通知、預支30%貸款額等便利措施；筆者建議屋宇署提供簡化、標準化的申請表格，作預先批核首期，以減輕特別是年長業主的壓力。對於租客或以非業主身份拒絕配合的住戶，當局強調檢測費並非罰款，並可發出「妨擾事故通知書」，但筆者必須提醒，當局執行時如何確保相關人士合作、避免調查受阻，仍將考驗前線人員的權威與溝通技巧。

三是程序提速的後續配套仍是成敗關鍵。新程序旨在壓縮調查時間，但滲水糾紛的本質是鄰里矛盾與維修責任問題。當局應加強調解，促進雙方理解，避免爭執升級。除此之外，調查報告發出後，如何確保責任方在28天「妨擾事故通知書」的維修期限內採取行動，才是問題的最終解決。市建局設有相關貸款計劃，但維修工程複雜，費用難以一概而論。必須指出的是，如果程序「提速」僅體現於調查環節，而未能有效推動乃至監督後續修繕工程，受影響住戶的「受苦」時間仍無法真正縮短。因此，新程序必須與維修資助、工程監管等環節緊密銜接，形成從調查、定責到修繕的完整閉環，方能從根本上解決滲水糾紛，實現「加快流程，減少樓下受苦」的政策初衷。

總括而言，是次滲水調查程序改革以科技提速、行政便民為出發點，回應了社會「老大難」的訴求。然而，從標準劃定的技術爭議、檢測維修的經濟負擔，到後期協調的執行力度，仍需更精密的配套與資源投入。當局在推行新制時，必須保持彈性，持續聆聽前線人員與市民反饋，並加強與維修資助、樓宇更新等政策的協作，方能真正為受滲水困擾的住戶，帶來更快、更準、更徹底的解決方案。

作者方國珊是第八屆立法會地方選區（新界東南）議員，工程師。

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