來稿作者：范凱傑議員

今年4月，宏福苑有業主聯署要求召開業主大會，提出多項議程，包括討論宏福苑後續處理方案、要求管理人向政府索取樓宇勘察報告、容許業主多次返回單位收拾物品等。管理公司合安管理有限公司近日公布，將於7月19日召開特別業主大會，惟其提出的九項議程中，未有接納聯署業主提出的其中三項，另外兩項則刪去「議決」一詞。部分居民對此感到不滿，質疑合安擅自篩選議程。然而，從法律角度審視，合安的決定實屬合法、合情、合理。

首先，業主立案法團會議並非擁有無上權力。《建築物管理條例》（香港法例第344章）及大廈公契早已清晰界定法團與法團會議的職權範圍，按《條例》規定，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜的決議，或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議。由此可見，法團的權限主要涉及大廈公用部分的控制、管理及行政事宜，處理涉及業主共同權益的事務。

被合安剔除的議程，例如要求管理人向政府索取樓宇勘察報告、要求放寬返回單位收拾物品的次數等，均涉及單方面向政府作為第三方施加行政要求，這根本超出法團的法定權限。管理公司將此類議題排除於議程之外，並非漠視業主意見，而是恪守法律界限，確保會議決議的合法性。民政事務總署亦已明確指出，涉及向政府施加行政要求的項目，不屬法團職權範圍。

另一項不被接納的議程涉及所謂「宏福苑後續處理方案」。按《條例》及大廈公契的規定，業主大會根本無權處理個別業主是否按自己的意願出售私人單位業權的議題，如果容許在業主大會上討論該議程，即等同干預個別業主的私有財產，亦會違反《條例》及大廈公契。

當面對複雜而且敏感的法律議題，任何合理謹慎的管理公司，就制定議程作出決定前，應已徵詢法律意見，確保議程安排有堅實的法律基礎，免受法律挑戰。合安作為具規模且經驗豐富的物業管理公司，就履行其管理人職責時，理應已充分考慮法律風險，作出合乎整體業主利益的決定。事實上，法團會議根本無合法權力處理上述議程，基於現有的資訊，合安的做法是符合法律，亦是合情合理。這正是專業管理公司應有的審慎態度。與其放任越權決議帶來無窮爭拗，不如從源頭把關，維護法團運作的正當性。

或許個別業主試圖訴諸法律挑戰合安的決定，但面對的門檻亦絕不低，不論是向法院或土地審裁處提出訴訟挑戰管理公司的議程決定，都必須舉出充分理據證明其違法或越權。從目前已有的資訊看，合安的做法有充足法理基礎，並無不合理之處。一旦進入司法程序，相關業主不僅要耗費高昂訟費，更要投入大量時間和精力，若最終敗訴，更可能須支付對方龐大的法律開支，代價沉重。與其挑起曠日持久的法律爭端，不如理性溝通，將精力投放於真正關乎全體業主福祉的事務。

歸根究柢，法團會議是依法召開的會議，其權力受《建築物管理條例》及大廈公契嚴格規限，絕非「凡事可議」的場所。合安此番依法辦事，將越權議題拒諸門外，並不是漠視民意，而是堅守法律底線、履行專業責任的表現。

作者范凱傑是第八屆立法會選舉委員會界別議員，執業大律師，海南省政協常委，海南國際仲裁院院長。

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