來稿作者：方國珊議員

民青局日前發表諮詢文件，就修訂建築物管理條例收集意見，直擊現時小業主正面對的難點痛點，理順法團會議和運作。

完善授權書制度　列明假授權罰則

筆者過往接到大量小業主投訴，懷疑屋苑業主大會出現假授權，涉及無人居住之單位、授權書上的業主已離世、單位沒有簽署授權書等情況，即使報警求助，警方調查需時，業主大會在陰霾下繼續進行。業主大會除了選舉法團或業委會成員，更是議決屋苑重要的合約招標，服務合約期多為2-5年不等，涉款動輒數千萬，惹得不法分子虎視眈眈。

文件建議多項完善委任代表文書制度，設立持有授權書的上限，少於50個單位的屋苑，每人僅可持有1份授權書；而50個單位以上的屋苑，每人不得持有多於20份授權或不得超過單位數目的2%，並僅容許授權親屬及同一屋苑的業主代表出席。另外，遞交授權書的截止時間提前為會議前96小時，讓管理公司較以往多2倍時間核證授權書的有效性。

筆者建議業主大會授權書須由第三方認證，由部門抽查授權書，亦認同在授權書加入投票指示，並強制填妥業主及獲委任代表身份證號碼和聲明，列明行使虛假文書的罰則，提高偽冒的難度，加強阻嚇力，為減少假授權踏出關鍵一步。

加設業主親身投票門檻　完善利益申報制度

此外，日後參與工程的各方人士須強制申報利益關係，議決大型維修工程及大額採購的出席及投票門檻將採取分級制。價值超過對上3個財政年度平均開支20%的大額招標，由至少5%或100名業主投票；大型維修工程將按招標價格釐定法定人數，每個單位平均承擔工程價值$30,000的會議法定人數為10%，須至少5%或100名業主親自投票；每單位平均承擔工程價值$80,000的會議法定人數為15%，須至少8%或150名業主親自投票；而每單位平均承擔工程價值$120,000的會議法定人數則為20%，須至少10%或200名業主親自投票；筆者認同部門為大額採購加設親身投票的門檻，同時鼓勵小業主多加參與屋苑招標決議，避免少數人憑藉大量授權書操弄議決結果，減低圍標風險。

大部分小業主未必有大廈管理和工程招標的知識，筆者一直建議在大額採購超標前，由大廈組織或管理公司舉辦招標簡介會，增進業主對工程招標內容的了解，藉此向投標商或工程顧問提問及發表意見。文件建議在議決大型維修工程的業主大會的至少七天前召開簡介會，能提高招標過程的透明度，解決過往倉促通過招標議決的弊病。此外，筆者倡議主管部門或市建局委派獨立第三方顧問列席會議，向居民講解服務合約或工程的方向，以便小業主辨識招標項目的合理性。

加強主管部門法定權力　推動良好大廈管理

圍標事件嚴重影響市民生命財產，加強主管部門民青局及民政事務總署的法定權力實屬大勢所趨。過往業主大會舉行時，民政處代表僅作為列席和見證，遇到程序問題，小業主或法團需徵詢法律意見。小業主遇到屋苑的難題向部門求助，民政處一般充當溝通橋樑，惟事件最終交由法團決定處理方案，如遇到法團委員辭職，屋苑工程陷入停擺危機。

在修訂條例下，部門有更多權力介入大廈管理運作，如法團無法履行職責，部門可委任代理人管理建築物，協助屋苑重選出缺席位；如法團拒絕或無理取消業主大會，可由10%小業主聯合向部門申請委任管理公司或指明人士召開及主持會議；如主席缺席會議，部門將可委任指明人士主持會議，將有助業主盡快處理紛爭，確保會議及屋苑運作暢順。

筆者早前收到小業主求助，其屋苑因多名委員辭任致法定會議人數不足，無法議決大廈喉管維修工程，長時間停鹹水影響居民生活。筆者建議條例進一步賦權予主管部門，容許屋苑管理公司在法團人數不足時，經主管部門同意下，特事特辦進行迫切的、民生相關的維修工程，讓部門有權力協調屋苑法團、業委會或管理公司處理迫切的民生事項。

建築物管理條例建議修訂文件彰顯部門「事不避難」的積極態度，期望部門藉着諮詢期廣納市民意見，優化建管條例，加大宣傳教育力度，提升小業主對大廈管理事宜的關注，齊心對抗圍標，讓小業主真正安居樂業。

作者方國珊是第八屆立法會地方選區（新界東南）議員、西貢區議員。

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