來稿作者：龔澤鏗

筆者為屯門區社區幹事，在前線協助居民處理大廈管理事務。眼見政府正就《建築物管理條例》修訂進行公眾諮詢，我希望藉一宗真實個案，分享對「加強主管當局權力」這項建議的幾點優化思考。

一宗持續逾年的滲水事件

2025年4月，屯門新墟區某棟獨立大廈，一位業主因天台滲水導致單位長期滲漏，持續要求管理公司維修。由於工程金額較大，必須經業主立案法團通過方可動工。問題是：該大廈的法團主席已於2025年8月去世。主席離世後，大廈管理隨即陷入停擺。

按照《建築物管理條例》附表2的規定，管委會須最少每3個月舉行一次會議；即使主席出缺，兩名委員也可書面要求秘書召開會議。然而現實是，即使仍有秘書、司庫及其他委員在任，他們一直未有召開會議。管理公司早已完成招標並取得報價，卻因欠缺法團授權而無法動工。

最終，經筆者和民政事務處大廈管理聯絡小組多番協調及出信提醒後，管委會才在2026年4月召開會議通過維修工程。然而，會議雖然召開了，卻無人願意擔任主席，主席一職至今仍然懸空。

2026年7月工程完成後，管委會與業主在維修範圍上出現分歧，承諾與實際執行存在落差。但事主根本無法聯繫法團跟進，管理處亦多番更換人手，個案陷入停滯。民政事務處只能繼續協調及鼓勵管委會再次召開會議，惟即使成功召開，亦極可能因未能選出主席而再次陷入困局。

個案揭示的制度四重困局

這宗個案不單是一次維修延誤，而是現行制度的結構性問題：

第一，管委會失能時缺乏有效補救機制。當委員們無意履行職責時，條例並無任何機制強制他們行動。業主只能依賴民政事務處的協調勸喻，但勸喻不具法律約束力，成效有限。

第二，向土地審裁處申請門檻高、耗時長。根據條例第31條，業主或主管當局可向土地審裁處申請解散管委會並委任管理人。宏福苑的案例顯示，這類司法程序需時較長，對一般大廈的緊急維修問題而言，業主根本無法承受漫長的司法等待。

第三，第40B條的適用門檻過高。現行條例賦予主管當局命令管委會委任建築物管理代理人的權力，但前提是大廈「沒有人管理」且「佔用人或業主處於或可能處於危險境況」。滲水問題雖嚴重影響居住環境，卻未必能構成「危險境況」的法定門檻，導致主管當局無法引用此條文介入。

第四，主席懸空導致法團長期癱瘓。主席職位懸空一日，法團便難以正常運作，而現行條例對此缺乏有效的替代或過渡安排。

基於上述前線經驗，筆者支持政府是次諮詢文件中有關加強主管當局權力的建議，包括：

•在管委會所有職位出缺或無法聯繫所有委員時，賦權主管當局在不少於10%業主申請下，委任指明人士協助召開業主大會重選管委會；

•在管委會主席無合理理由拒絕按5%業主要求召開大會時，容許10%業主向主管當局申請委任指明人士代為召開會議；

•在管委會主席無合理理由取消業主大會時，容許10%業主向主管當局申請委任指明人士另定日期召開並主持會議；

•設立上訴委員會（大廈管理），讓業主對主管當局決定有異議時可提出上訴。

這些建議能有效填補現行司法程序漫長及第40B條門檻過高的空隙，為管委會失能提供更快捷的行政解決途徑。

四項進一步優化建議

為令新機制在落實時更切合屋苑實際處境，筆者提出以下優化建議：

（一）建議將業主申請門檻由10%微調至8%。諮詢文件建議須有10%業主申請，主管當局方可介入。筆者理解此門檻旨在防止濫用，但在單幢樓或小型屋苑，當管委會失能時，業主之間往往缺乏有效的聯絡渠道，收集10%聯署存在實際困難。尤其對於單幢式大廈，業主人數本就不多，要集齊10%業主的聯署遠比想像中艱難。

將行政介入申請門檻定於8%，既能維持高於常規會議5%的防濫用標準，又能略低於10%的司法門檻，突顯行政介入較具彈性的政策原意。同時，為防止機制被濫用，建議加入配套措施：申請人須提供姓名、單位資料及事實摘要；主管當局可查閱土地註冊紀錄核實身份；對缺乏實質內容或明顯惡意的申請可不予處理；不建議收取高額申請費，以免削弱小業主求助意欲。

（二）以清單方式明確「管委會未能正常運作」的觸發條件。為減少主管當局逐案解釋的困難，亦令業主及管委會更清楚何種情況可申請介入，建議在新修訂條文或附屬法例中，以非窮盡清單列明何謂「管委會未能正常運作」，例如：

•主席職位出缺超過30天仍未補選；

•管委會委員人數少於法定最低人數；

•管委會連續兩次會議因法定人數不足而流會；

•法團帳戶因欠缺有效授權簽署人而無法運作；

•法團未能在法定期限內召開周年大會或提交帳目。

（三）明確處理主席長期懸空的情況。諮詢文件第六章建議在管委會所有職位出現空缺時介入，但從筆者處理的個案可見，更可能的情況是管委會僅主席一職懸空，其他委員仍在，但因無人願意擔任主席而陷於癱瘓。

就此，筆者建議：當主席出缺而無人願意接任，以致法團未能正常運作時，主管當局應可應符合門檻的業主申請介入，委任人士協助召開業主大會，讓業主自行補選主席及管委會。有關獲委任人士的酬金及開支，可參照現行條例中審裁處委任管理人的費用安排，由法團基金支付；如法團基金不足，則依現行機制向業主按份收取。為減輕經濟困難法團的即時壓力，政府可考慮設立專項貸款或津貼。

（四）上訴委員會宜採「全港單一架構」。筆者贊同設立上訴委員會（大廈管理），為業主提供表達異議的合理渠道。在架構設計上，建議：

•設立全港統一的法定委員會，而非分18區設立。上訴委員會處理的是涉及《建管條例》法律詮釋的上訴個案，需要專業、統一的裁決標準。分區設立可能導致裁決標準不一，有違法律的一致性和可預測性。筆者建議參照其他法定上訴委員會的模式（如《物業管理服務條例》下的上訴委員會），由具備法律專業背景及大廈管理經驗的人士組成。

•清晰劃分與土地審裁處的職能。法例應明文界定，上訴委員會專責處理針對「主管當局行政決定」的覆核；而涉及複雜業權或大廈公契爭議，則維持由土地審裁處管轄，避免架構重疊。

行政協助是走出管理困境重要一步

完善《建築物管理條例》及適度引入主管當局的行政協助，是協助舊式大廈及單幢樓宇走出管理困境的重要一步。筆者從實際個案中深切體會到，現行條例在管委會失能或主席出缺時缺乏有效的應對機制，令業主求助無門，最終損害所有業主的共同權益。

期望政府能參考前線社區工作者的經驗，考慮採納8%的申請門檻，並確立統一的上訴機制。相信在清晰界定介入條件、妥善安排費用承擔、尊重業主自主決策的原則下，修訂案將更能切合社會實際需要，進一步保障廣大業主的安居權益。

作者龔澤鏗是工聯會屯門社區幹事，屯門東南分區委員，香港城市大學法律博士（JD）學生。

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