來稿作者：徐小龍博士

樓宇維修問題談了很多年，社會焦點往往落在工程費高低、招標程序是否公正，以及業主是否容易受誤導。然而，若從制度層面再看深一點，問題未必只在工程本身，也在於市場長期存在資訊不對稱：業主未必清楚工程是否真的需要做、做到什麼程度才算合理、顧問應如何監督、報價又應如何比較。政府近日就樓宇維修顧問和承建商推出「預審名單」安排，某程度上正是希望由源頭入手，重整招標和監督機制。

這一方向值得肯定，因為樓宇維修市場最需要處理的，從來不只是「有沒有工程做」，而是「由誰判斷、由誰監督、由誰執行」。如果權責不清、角色重疊，即使程序上看似完整，業主未必真正放心。今次改革把問題拉回制度起點，方向是對的；但若要令措施真正發揮作用，恐怕不能只停留在設名單、設門檻，更要看市場是否願意接受一套較重視專業監督質素的新做法。

三張名單是改善秩序第一步

根據政府公布，今次將編制三張預審名單，分別涵蓋驗樓顧問、監督顧問及承建商。驗樓顧問負責檢視樓宇狀況，監督顧問負責草擬標書和監督工程，承建商則負責施工。這樣的分工安排，重點不只在於分類，而是把原本可能重疊的角色拆開，令權責較為清楚，也在制度上增加制衡空間。

對業主和法團而言，這類分拆安排至少有兩個作用。第一，是令整個維修流程較容易理解；第二，是有助減少由單一方同時主導多個關鍵環節所帶來的疑慮。當驗樓、監督與施工由不同主體承擔，業主在理論上較容易掌握各方角色，也較容易追問責任誰屬。這未必能立即解決所有積累已久的問題，但至少是改善市場秩序的重要一步。

預審制度是重塑市場信任

今次預審制度並不只看專業資格。根據政府資料，審查範圍包括技術能力、誠信操守、財務能力及過往表現，申請者亦須通過警方及廉政公署背景審查。此外，名單設有定期檢視、暫停資格及除名安排，並會兩年一檢。換言之，這不是一次性的入場審批，而是希望建立一套持續監察機制。

這些安排之所以重要，是因為樓宇維修市場最缺乏的，很多時候不只是供應，而是信任。業主未必懂工程，但最少希望知道參與者是否具備相應能力、過往表現是否穩定、操守是否可靠。預審名單未必能完全消除疑慮，但可以為市場提供一個較一致的篩選基礎，令業主在面對專業服務時，不至於完全無從判斷。

時間表方面，發展局公布，申請已開始，至10月27日截止，目標在2026年年底前陸續備妥名單，並於2027年第一季開始為業主進行項目招標。這顯示當局希望盡快把加強安排落實到操作層面，而不只是停留在政策口號。

市場是否接受監督成真正考驗

不過，制度有了，是否就代表問題可以迎刃而解？未必。下一步真正的考驗，可能不在於最終有多少申請者入選，而在於市場是否願意接受較完整、較到位的專業監督服務，以及與之相稱的合理投入。

對部分從業者而言，顧慮未必主要來自申請程序本身，而是在現有市場環境下，業主或法團是否願意為足夠的監督服務支付相應成本。這背後涉及一個頗現實的問題：在部分個案中，外界較容易聚焦顧問費高低，卻未必充分理解監督工作本身需要人手、時間與專業判斷。若只希望以前期最低成本取得顧問服務，實際上可能令標書準備、報價比較、施工監察及工程變更控制等環節難以做得足夠。

當然，這並不等於顧問費愈高愈好。合理的做法，始終是收費應與服務範圍、監督深度和問責要求相稱。問題在於，若市場長期傾向把監督視為可盡量壓縮的開支，便有可能忽略一個更基本的道理：足夠的專業監督雖然有成本，但也可能是控制整體工程費、減少不必要支出和降低日後風險的重要條件。換句話說，顧問費不應只被視為前期支出，也應放在整體工程成本與風險管理之中理解。

吸引高質素從業者入場

因此，今次預審名單制度能否產生預期效果，關鍵不只在於能否訂出入場門檻，更在於制度能否配合市場認知轉變，讓有能力、有操守的專業人士和公司願意長期參與。若市場對專業監督的價值仍缺乏足夠理解，即使制度要求提高，優質參加者的參與意欲亦可能受到限制。

樓宇維修市場若要真正走向更規範和更透明，既需要制度把關，也需要業主、法團和市場逐步建立一個更成熟的觀念：監督並非可有可無的附加項目，而是整體成本控制的一部分。預審名單無疑是重要一步，但說到底，制度能否見效，仍取決於市場是否願意讓真正有質素的參加者入場。

作者徐小龍博士是註冊專業測量師（建築測量）。

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