來稿作者：劉兆光

隨着香港特區政府近年大力推動「香港國際專上教育樞紐」的宏偉構想，並在《施政報告》中提出將資助專上院校非本地生限額大幅提升至50%，配合高才通等多項人才引進計劃的連帶效應，本港教育產業正迎來前所未有的黃金機遇。這股強勁的政策紅利迅速轉化為對實體物業的熾熱需求，專上院校、國際學校及私人學生公寓營運商紛紛在市場上展開積極的擴張行動。從將核心區寫字樓改建為「市區校園」，到將酒店及整幢商廈活化為學生宿舍，教育板塊已然成為香港商業地產與租賃市場中最具韌性與爆發力的需求支柱之一。特區政府在前瞻性規劃中積極推進行政簡化與土地支援，如規劃中的「北部都會區大學城」，更為本地教育基建的長遠發展奠定了堅實基礎。

校園物業發展須提升氣候韌性

在教育機構與投資者熱切「搶地、搶樓、搶租」的同時，市場各方必須將目光投向更具前瞻性的資產品質核心——物業的「氣候韌性」。建築物作為佔全球近四成碳排放的載體，同時承受着日益嚴峻的實體氣候風險與轉型風險。教育物業作為承載高密度師生學習與生活的重要空間，其資產安全與營運連續性直接關係到教育樞紐的品牌與可持續發展。倘若在物業收購、改建或長租過程中忽視氣候風險評估，僅追求短期樓面擴容，未來恐將面臨顯著的營運隱患與資產貶值風險。香港作為國際城市，校園物業不只要「夠用」，更要「耐用」、「安全」和「可持續」，這才是對學生、家長及社會負責任的表現。

全球極端天氣事件如超強颱風、暴雨引致的淹水以及極端熱浪發生頻率不斷上升，對教育物業的結構安全與日常運作構成直接考驗。一旦學校或學生宿舍因水浸、風災或供電故障而中斷教學與住宿服務，不僅會產生龐大的修復與維護資本支出，更會推高保費甚至引發租務中斷，對資產的營運現金流造成衝擊。因此，校董會在開展物業改建或新建項目時，應積極導入綠色建築與氣候適應設計標準，例如LEED、WELL和綠建環評等，配備智慧能源管理系統、防洪屏障及室內健康環境設施。這不僅能確保極端天氣下的師生安全與教學連續性，更能大幅提升物業的抗風險能力與使用者滿意度，長遠亦可降低能源開支與維修成本，形成良性循環。

氣候韌性須納入校園全生命周期

從學校管理者的角度出發，家長與國際學生選擇學校時，除了課程與師資，亦愈來愈重視校園安全、健康與環保表現。具備氣候韌性的校園，不僅是招生競爭力，更是教育理念的具體實踐。校舍是學校長期持有的重要資產，其維修保養、能源成本、保險費用及社會聲譽，均與氣候表現息息相關。若校舍能取得綠色認證，既可減碳節能，又向社區展示校董會的社會責任。因此，教育界應主動與測量、建築、工程及物業管理專業協作，把氣候韌性納入校舍規劃、採購、營運及保養的全生命周期。

唯有將政策紅利、市場需求與氣候韌性相結合，香港方能構築起兼具國際競爭力與環境抗逆力的校園基礎設施，為建設可持續發展的國際教育樞紐提供最堅實的承載力。

作者劉兆光是產業測量師、小學校監及國際學校校董、香港新方向成員。

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