來稿作者：江貴生

最近機電署在抽查時發現，沙田博康及觀塘翠屏北兩個租置屋邨48部升降機只安裝防火門卻未有門框組件，及後大埔富亨邨表示房委會在投票時以大業權份數通過使用臺日電梯，房委會於問題被發現後建議暫緩合約。一宗升降機工程醜聞，再次揭開房委會在現有租置計劃屋邨管理角色的尷尬及不清晰之處。

重推租置會成為管理炸彈

本年初，當局表示將在今年內研究重推租者置其屋計劃(租置計劃)，將公屋單位以優惠價供市民購買助其「上車」，當中包括39個屋邨餘下的約3萬個單位，同時考慮檢視樓宇管理、挑選新屋邨納入、業權安排等。就協助基層和夾心階層置業而言，重推租置計劃的確提供了一個新選擇予市民，固然屬於德政。

然而，自2005年停止計劃起，租置屋邨的樓宇管理和因大維修衍生的問題眾多，如當局未能解決混合業權權責不清、房委會參與方針等問題，重推租置屋邨只會成為另一堆大廈管理的潛藏炸彈。

單一大業主需要承擔管理責任

翻查資料，當局已售出18萬單位中的84%，即有近3萬個單位仍未售出。而計劃令不少基層和夾心階層攀上置業階梯，政策原意良好且社會亦認同為德政。但租置新模式的混合業權令大量問題出現。租置屋邨和其他公營房屋不同，房委會屬於單一大業主，卻未有盡大業主責任參與樓宇管理。可惜的是，房委會在出席業主立案法團的會議時，往往以鼓勵業主積極參與樓宇管理為由，未有在不同管理議題上表態，會參與投票的時候大多只有兩個：分別為支持房委會代表進入管理委員會和支持使用原廠升降機維修保養服務。而在當年房委會拆售商場等業務予領展時，租置屋邨的持份者更加混亂。作為具有豐富樓宇維修經驗的機構，同時協助管理有關政府資產，如房委會不協助業主處理問題，他們在欠缺專業知識下難以妥善管理物業。

有關問題在不同屋邨下的公共設施管理上可見一斑。屋邨內的政府、機構或社區設施、山坡以及其他非邨內居民使用的設施如與其他項目共用的喉管、以至供被出售停車場用家使用的道路皆可能因公契原因需要交由業主立案法團處理。對居民而言，相關公共設施並非由自己使用或收入被包括領展等財團賺取，自己卻要負責其維修費用本質上並不公平。另一問題在於屋邨租戶扣分制和犯規不受制約，由於租置屋邨在房委會定義上屬私人物業，即使住戶有不同受扣分制影響的行為，房委會將相關責任推卸至法團，管理質素只會比一般公共屋邨更為低下。

房委會關鍵投票欠透明

有報導指出，富亨邨選擇更換升降機工程承建商時，房委會以當日出席之過半業權直接選擇臺日電梯作為承建商，小業主在醞釀舉行特別業主大會推翻決定後，方獲得房委會回覆法團已考慮標書評估報告、投標者工程經驗、表現評級、合規紀錄、承辦公司資源、投標金額及機電工程署註冊升降機承辦商表現評級作投票決定。當局亦在信中指出，日後房委會將在具深遠影響的重要事宜中行使業權和投票權協助法團做好屋邨管理。

房委會對現存租置屋邨的管理中擔起更多責任固然可喜，但如本次一般牽涉跨部門問題，部門間在未有足夠盡職調查下行使業權和投票權就可能對小業主和公眾利益造成損害。同時，在本次事件中房委會有否對小業主及法團公佈相關評分細則的詳細資料和臺日電梯比起其他投標者的優勝部分。如否，代表當局決策透明度有所不足，小業主無從得知決定理據更可能嚴重損害雙方關係。

此外，對部分出售率低的屋邨而言，更可能出現重大決定時房委會一票直接決定投票結果，而在出現類似本次的問題時，小業主又有責任分擔決策失誤，將對一直以來當局希望他們參與和主導屋苑事務的方針構成重大風險，對小業主而言，大概難言公道。

近半屋邨大維修問題叢生

在39個租置屋邨中，有18條屋邨曾出現因牽涉維修、法團管理混亂以至圍標、貪污及黑社會問題而見報，比率接近一半。18條邨中一半牽涉天價維修、2成以上涉及黑社會人士，當中富善邨、翠林邨、景林邨、翠屏北邨的工程均有人被執法部門拘捕，描述為以不同手段包括黑社會、偽造授權書及行賄等圍標，可見租置屋邨的維修工程已被犯罪集團盯上，如計劃重推，有理由相信仍未進行大維修的屋邨有機會同樣被犯罪集團所瓜分。

鑑於房委會需為大維修支付的部分均屬公帑，相信社會沒有持份者接受公帑被圍標集團瓜分。令人擔心的是，類似的問題依然一再發生，署方做法究竟是貫徹其中立態度，抑或是不願負起責任？又是不是符合租客和物業本身的利益？日後房委會在管理中有甚麼角色？這是當局在計劃檢討中必須理順的議題。

多管齊下化解管理積弊

現時最大的問題是，當局在早年未有積極參與又因歷史因素衍生不同管理問題(包括05年拆售商場及當時的政策方針)；而在最近改變方針，積極主動投票時又出現欠缺透明度和可能把關不足的衍生風險。參考2025年的公屋住戶綜合統計調查，現時的計劃租戶只有1成2考慮購買單位，而過半不願購買單位租戶的主要原因為沒有收入和年紀漸大，代表如重推單位將要吸引年輕組群置業。然而，如未有解決上述樓宇管理和方針問題，即使推出樓齡較新單位或重推現行單位，只會令炸彈傳到計劃的其餘單位。當局應多管齊下，以合作和主動的態度解決問題。

首先房委會在管理中應考慮修改內部指引，要求代表在業主立案法團積極發言，如有業主反映問題均需提供支援和專業意見，特別是在重大事項維修工程造價等，行使業主權力反對天價工程，代表亦需定期向房委會提交報告以決定投票及行動取向，主動協助署方監察政府物業。參考富亨邨事件，當局有責任及需要向包括業主及法團等持份者詳細公佈投票依據和提供相關文件，務求降低雙方間的資訊不平等，使小業主可更有效行使他們的業權和投票權，同時在出錯時可實行問責。

第二，就屋邨扣分制上，應考慮擴大適用範圍至租置單位租戶，只要是居住於房委會下單位就應一視同仁，而就冷氣機滴水等問題亦應和食環署合作考慮新懲罰方法和跨部門溝通機制，不可單單轉介了事。

第三，支援大維修財務。不少租置項目樓齡已達30年，將有不同項目需要大維修，當局應考慮以再次注資維修基金或提供無息特惠貸款方式向無力負擔的租置業主作出支援，以免老業主因經濟困難而否決需進行的大型維修工程。

第四，重檢公契條款，釐清公共設施權責。當局應檢視現時及新增租置屋邨的公契，重新檢視不同設施的分擔責任，取回非屋邨居民設施的管理權及承擔責任，同時協助部分橫跨租置屋邨及居屋或其他物業的公共設施作責任重新分配，最佳做法是業主只需處理自身單位減輕負擔。

最後，長遠統一業權，解決混合管理。當局有必要考慮租置單位的業權是否需要統一，如是則應考慮提供自願調遷計劃供租置單位租戶遷到一般公屋單位，再將單位放到市場供市民購買。

基層市民對當局的希望其實很簡單：政策可以切實排解民生憂難，令房子住得更寬敞，讓基層市民告別管理混亂的困擾，真正實現安居樂業。不論當局是否重推租置計劃和會否增加其他公屋單位予市民和租戶「上車」，前提均是解決積年已久的樓宇管理問題。單以舊計劃邏輯重新推售或增加新租置屋邨，只會將雪球越滾越大，當局在重推租置前，應透過短期措施如修改內部指引、長期透過修改公契等安排使市民在「上車」後無後顧之憂。

作者江貴生是前深水埗區議員及註冊社工。

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