哈馬斯－以色列戰爭（哈以戰爭）已經持續了一年四個月，大規模的武裝衝突帶來了巨大的人道主義災難。世界在聚焦戰爭進程，關注着四處紛飛的導彈和無人機。雖然以色列與哈馬斯在今年1月15日達成的加沙地帶停火協議。

不過，輿論普遍認為，該協議是區域內外複雜情勢下多邊有限妥協的產物，協議生效歷經波折預示其全面執行挑戰重重，維繫和平的根基依舊脆弱。以色列總理內塔尼亞胡此前稱，這只是「臨時停火」，將保留「在必要時恢復戰爭的權利」。哈馬斯則警告說，停火能否實施取決於以色列是否「履行承諾」。

如何判斷未來的中東形勢？這是一個問題。安邦智庫（ANBOUND）研究團隊認為，戰爭這個大議題，局勢固然要持續追蹤，但若想走在前面，對未來做出更具前瞻性的判斷，可以通過一個市場窗口來觀察。這個獨特的「窗口」，就是特拉維夫的房地產市場。

特拉維夫瀕臨東地中海，是得到國際社會普遍承認的以色列首都。這座城市最初創建於1909年，經過百年發展，現已成為一座繁華現代的大都會，被稱為「中東的紐約」。特拉維夫不僅是以色列人口最稠密的地帶，也是該國的經濟樞紐。它正在逐漸成為世界級城市。

據英國經濟學人智庫2021年對全球173個城市展開全球生活成本指數調查，特拉維夫已經將巴黎、蘇黎世、紐約、洛杉磯等國際一線大都市甩在身後，成為全世界「最貴城市」。值得一提的是，特拉維夫都會區（含赫茲利亞、拉馬特甘、阿什道得等衛星城）被稱為「硅溪」，是以色列的創業聖地。統計表明，特拉維夫匯聚了以色列約77%的初創企業、81%的投資機構和85%的高新技術產業，也吸引了英特爾（Intel）、微軟、Google等世界高科技巨頭入駐。特拉維夫也有中國企業的身影。華為、小米和復星等都對這座城市有過相應的投資。

科技繁榮為特拉維夫帶來了大量人才，也推動了當地房地產以及豪宅市場的崛起。據國際高端房產網站環域居2019年的一篇報道，曾經屬於特拉維夫的貧民窟地區出現了顯著的中產階級化現象。一套全新單卧公寓的租金約為每月7000謝克爾（折合約15280港元），售價可達240萬謝克爾。而在2009年左右的時候，同樣品質的公寓可能僅售130萬謝克爾，月租則在4000謝克爾左右。這是因為大量年輕科技人才搬入了這樣的地區。

此外，在特拉維夫的海濱地區可以看到各式各樣的新開發項目，而且完善的配套設施足以與美國高端樓盤相媲美。業內人士表示，在特拉維夫整日辛勤工作的技術人才願意為豪華物業慷慨解囊，並對生活品質抱有期待，因此開發商竭力滿足他們的需求。

需要指出的是，科技只是推動特拉維夫及以色列房地產市場的部分因素，另一大動力源於猶太裔移民熱潮。上世紀九十年代，以色列爆發性地迎來了三百餘萬高質量移民，其中以蘇聯移民為甚。蘇聯解體後，大批猶太裔國家級科學家、工程師以及技術人員移民以色列。特拉維夫作為科技產業集中的地區成為了他們的主要目的地。近些年來，隨着全球反猶主義再次興起，來自歐洲、美國和其他地區的猶太人開始關注特拉維夫以及整個以色列的房地產市場。

有分析指出，許多猶太人將購置以色列房產視為一種「投保」行為，因為一旦本國的政治衝突和日益高漲的反猶太主義達到失控的臨界點，他們還能擁有一個躲避紛擾的棲身之所。據了解，和温哥華或悉尼等城市相比，特拉維夫的豪宅價格對外國買家而言還是比較容易接受的。值得一提的是，因為經貿關係，許多中國公司曾將高管派到特拉維夫，他們需要為自己和家人找到住宿，這也助長了當地的房產熱。據悉，中國買家不僅會買度假屋，也會花380萬謝克爾到1500萬謝克爾購買公寓，用於收租或日後出售。

2023年10月，哈以戰爭爆發。房地產網站Properstar的數據顯示，特拉維夫公寓的價格從2023年9月的65109謝克爾每平方米降至衝突伊始的63922謝克爾每平方米。不過，公寓價格從2023年11月起開始回升，2025年1月已達71835謝克爾每平方米。與此同時，因為戰爭的突然爆發，特拉維夫的獨棟住宅價格從2023年10月的48235謝克爾每平方米開始往下降，但不到兩個月內特拉維夫獨棟住宅的房價總體依舊呈現的是上升趨勢。最新數據顯示，2025年1月，獨棟住宅需要70079謝克爾每平方米。也就是說，哈以戰爭並沒有完全衝擊特拉維夫的房地產市場，反而呈現一種「該怎麼繁榮就怎麼繁榮」的跡象。

這就是市場經濟，這是一種脱敏的經濟模式，所以可以用來觀察和判斷中東未來的形勢。

雖然中東的戰火紛飛，但是世界市場的投資者並不認同，同時也並不認同特拉維夫房地產的崩盤。有預測曾認為，持續的戰爭將在2023至2025年期間給以色列經濟帶來約670億美元的民用和軍用開支。然而，特拉維夫即便是處於戰火紛飛的狀態中，它沒有被科技行業和其他投資者所放棄，所以該地的房價不跌反漲。這個「窗口」的表現說明，世界市場和外部世界，對特拉維夫及以色列的未來局勢抱有相當大的信心。各種以色列的崩潰論，甚至雖然在宗教上還能找到痕跡，但實際卻都可能是無稽之談。

實際上，歷史上的幾次危機過程也顯示，不管是戰爭還是經濟問題，以色列經濟恢復得都很快。可以相信，當哈以戰爭接近尾聲和中東的局勢開始緩和時，特拉維夫的房地產還會迎來更新、更高的發展高潮，變得更加繁榮。以色列強大的科技行業是一種底層發展邏輯，它持續為當地帶來鉅額投資與人力，加上更多猶太人可能會移民以色列，未來將一定會看到特拉維夫房地產市場更加興旺，讓這個「窗口」更加富有吸引力。

最終分析結論：

雖然戰火紛飛，但以色列可能不會衰落，而會更加繁榮。來自全球的支持力量，也從未停止行動，所以以色列作為中東的區域霸權，今後將會繼續存在，並且更加富有區域支配性的力量。

本文原載於2025年2月11日的安邦智庫每日金融欄目