【港版國安法】地產股穿「疫情底」 樓價仍硬淨 專家解背馳原因

撰文:翟梓謙
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港版國安法即將殺到,本地經濟相關股份急瀉,銀行股、地產股,甚至公用股都無得避!不少本地地產股更是打穿前底,失守3月的「疫情底」,市場認為國安法令市場信心動搖,資金流出與香港業務高度相關的公司。

有趣的事,樓市繼續「平行時空」,新地(0016)濕地公園「Wetland Seasons Park」第2期,上周六首輪開售200伙,累計收約1萬票,超額認購49倍,最終即日售出超過95%,差點便能「一Q清袋」!

雖然一手樓紅盤大賣,但是有「港版末日博士」之稱的羅家聰便認為,其實樓市已經進入下跌周期,跌浪可能長達3至7年!

中原城市領先指數CCL(黃)最新報177.54,惟恒生地產分類指數(白)已經失守3萬點,逼近3月時的「疫情底」。(Bloomberg)

香港經濟受到多重打擊,由過去的中美貿易戰,直至年初的疫情爆發,已經令香港經濟一沉不起。殊不知,最近港版國安法不但引起外資改變對港態度,更再次將社會事件重燃,警民衝突重現街頭,可謂「屋漏兼逢連夜雨」。

上周五(22日)人大宣布將審議通過港版國安法,不但動搖市場信心,令港股勁瀉逾1,300點,更是再度激起社會事件。地產發展、零售市道復甦無期,地產股連日遭大手「掟貨」,恒生地產分類指數本周已失守3萬點關口,當中不少成份股已失守3月份的「疫情底」。

領展股價今日已跌穿60元,創2017年底新低。(資料圖片)

領展失守60元水平 太古地產創上市新低

恒生地產分類指數今日收報29832點,跌252點或0.8%,逼近3月的低位28711點,但有個別股份已經失守「疫情底」。不少港人的摯愛、「收息股」領展(0823)已經跌穿60元水平,挫至近3年新低;牽涉在九倉(0004)私有化的九倉置業(1997),已創出2017年後上市新低;太古地產(1972)更是創2012年上市,超過8年多的新低。

相對而言,樓市卻較穩定。畢竟上周五的中原CCL指數,只覆蓋5月11至17日之間正式簽訂買賣合約的成交,所以無法顯露出港版國安法的影響。政府公布的樓價指數,更只是3月份的數據,滯後難免。

新盤銷情更是與股市表現「背道而馳」,新地(0016)濕地公園「Wetland Seasons Park」第2期,上周六首輪銷售200伙,超額認購49倍之下,單日售出超過95%,隨後更緊接「添食」加推93伙。

有香港「末日博士」之稱的羅家聰表示,樓價自去年5月見頂回落,已經長達一年,很大機會進入了下行周期。(資料圖片 / 余俊亮攝)

羅家聰:樓市進入下行周期 最少跌3年

對於目前股樓市況背馳,「港版末日博士」羅家聰認為,政府樓價數據可能有滯後,未能完全反映,加上近期樓市或受一手主導,定價相比二手較高,相信有一定落差。

他認為,樓價自從去年5月見頂回落,雖然跌得較慢,但時間較長,已經長達一年,相信已進入下行周期,並非一般短線調整。他形容,一般樓市下行都是牽涉政治危機或疫情,而今年香港正面對兩大風險,相信樓市跌浪長達3至7年,「升嘅時間長,跌嘅時間都較長」。

羅家聰又評論到地產股,市況不佳新盤定價要有一定折讓,而零售物業方面更加「唔駛講」,可見收租及賣樓兩大業務均受影響,相信地產股以至大市都要在8月份才可以尋底。

李兆波直言,未來市場風險在於國安法如何導致資金外流,以及香港再被調低評級。。(資料圖片)

學者料樓價不會大跌 由內地資金支持

香港中文大學商學院助理院長李兆波認為,本港住宅供應不足下,不少人一早已儲錢入市,即使不斷接貨後消耗一定購買力,但不認為樓價會大跌。他直言,「除非宣布變成一國一制啦」,但目前大眾對國安法的細節仍然未能掌握,包括是否由本地人員執法,以至本地法庭審理等。

李兆波認為,一些地產股尤其零售行業雖然受壓,但大跌空間已經不大,疫情下「零遊客」的情況已經反映了零售業的真面目,相信未來的風險在於國安法如何導致資金外流,以及香港再被調低評級的可能。

香港樹仁大學經濟及金融學系助理教授袁偉基直言,國安法是市場的「新元素」,但大眾仍未了解國安法如何實行,有些資金率先換馬,從本地地產相關資產套現。他提到,由於股票市場的流動性較樓市大,故此較為波動。他形容現時是「覺得國安法無問題嘅人咪入市」,一些在內地營商的人已經習慣國安法的存在,然而外資以及港人對此不習慣,便會沽貨離場,故此未來地產市場很大機會由內地資金支持。