拆息急跌為沉悶的樓市帶來生機，業主紛紛「圍爐」分享月供減少了多少，甚至討論是否到了入市良機。不過準買家要注意的是，拆息可跌亦可升，申請按揭的入息要求仍然以封頂息為計算基礎。事實上，H按封頂息由2022年起只加不減，已經令坊間有聲音提出質疑，假如銀行能回應訴求，調整封頂息率，實有助進一步刺激按揭市場及助年輕人上車。

2022年9月起香港步入加息週期，大型銀行在該一季亦即時調整新造H按封頂息0.25%，並且在翌年的第3季再加0.5%，封頂息由P-2.5%升至P-1.75%，累計加幅達到0.75%，以100萬貸款額、30年還款期計算，每月供款已多約410元。

港P減三次封頂息仍企硬

銀行的新造H按封頂息相當「硬淨」，未有隨着加息週期完結而改變。目前息口開始調頭向下，由去年9月第一次減最優惠利率（P）起計算，已先後減P三次，但H按封頂息仍然聞風不動，實際封頂息維持在3.5%水平。

誠然，拆息是每日浮動，並且受貿易戰等因素影響。不過筆者認為，拆息會在1.5%至2%維持一段時間，即H按實際利率為2.8%至3.3%，仍低於現時的封頂位，故銀行有空間去作出調整。

而減封頂息對新造按揭尤為關鍵。由於銀行審批按揭，需要供款與入息比率不能高於50%，而供款則以H按封頂息率計算。以700萬貸款額、30年還款期計算，目前新造按揭最低入息要求約62,866元，即使近期拆息處於低水平，部分準買家出現「供得起」、但入息要求不過關的情況。

假如將封頂利率調整至加息前水平，同一個按揭的最低入息要求降至約57,154元，減少約5,712元，減幅達9%，相信可以令準業主，尤其是首次上車的年輕一族，在申請按揭時更有把握。

銀行積極回應締社會雙贏

再者，減封頂息亦可刺激轉按活動。近期因拆息下跌，不少業主都查詢轉按事宜，但亦因為新造按揭的H按封頂息過高而卻步。假如H按的封頂息口回到加息前，部分有套現需要、或計劃將物業由自住轉為出租的業主，亦有更大誘因去行動。成功套現後，部分資金亦會回流至樓市，強化置業需求。

目前因為拆息下降而令樓市氣氛有所改善，惟H按封頂息兩年多來都未調整，對新申請按揭造成障礙，坊間已出現質疑的聲音為何封頂息只加不減，銀行如果積極回應，相信能進一步帶旺樓市，亦都會對銀行的按揭業務帶來正面影響。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。