企業結業潮不斷，直接影響就是商舖的租金和價值。然而最近數據顯示，工商舖交易登記有所回升，又是否撈底訊號？而在按揭層面，雖然銀行目前對工商舖按揭取態仍然審慎，但只要課比三家，亦能在淡市中尋找到最優惠的按揭計劃。

必須承認的是，目前工商舖的需求不高。由於香港正處於經濟轉型，各行各業都要重整營運策略，加上網購盛行，市民又更願意北上消費，種種原因之下，核心商業區的商舖空置率已逼近歷史高位，以往工商舖業主每月坐收過百萬租金的情況已不常見，投資者將目光轉移至住宅物業，連帶工商舖按揭需求亦減少。

需求關係致惡性循環

銀行眼見工商舖按揭需求不大，自然亦不會投放太多資源，部分銀行甚至暫停承按工商舖按揭業務，將人手調配至有更多需求的住宅按揭，加快審批。大部分仍然承接工商舖按揭的銀行，亦將按揭計劃的選擇減少，只保留與最優惠利率（P）掛勾的P按，實際息口達4至6厘，甚至更高。

目前各銀行對工商舖P按的息口差距大，最低也要4厘，最高更達6厘以上，相比起住宅按揭，有H按可供選擇，實際供樓利率約3.3%左右，而且住宅租務市場蓬勃，租值不斷攀升，導致更多的投資者棄工商舖而取住宅，形成工商舖按揭的惡性循環。

不過，只要工商舖的售價回落，相信亦會令投資者重新進場，最近政府數據顯示，7月共錄得約440宗工商舖交易登記，創近3個月新高，反映工商舖賣盤有一定承接力。

商舖按揭仍有H按可選

除了在淡市中尋找超值舖位，按揭方面亦可爭取較優惠的計劃。例如本身是商廈舖位，目前仍有個別銀行提供H按計劃，即供款與拆息掛勾，利率可低至H+2%，當拆息在低位，供款壓力會減輕。例如以8月13日的一個月拆息計算，最新實際利率約3%，較其他銀行利率低約1%，以500萬元貸款額計算，每月還款額相差約2,800元。

工商舖按揭最高成數為物業的7成，意味着貸款人需要準備至少3成的首期，但亦透過申報擬租金收入，去加大貸款能力。

至於中小企如有意買舖擴充經營，其營運能力也是銀行審批的關鍵。因為即使批出貸款後，銀行每年都會要求這些中小企提交財務報表，以及檢視物業的價值，一旦發現企業經營情況不理想，亦有機會要求提早還款（call loan）。中小企老闆在申請物業按揭之前，除了考慮目前的盈利，也應將目光放長遠一點，評估未來幾年的經營狀況，避免過度舉債。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）