按揭儲蓄掛鈎戶口（mortgage link）是供樓人士對沖利息的救星，而且戶口屬活期存款，靈活性高，業主可隨時調動資金。不過，最近有業主將mortgage link資金頻密地轉賬至不同銀行以賺取利息，卻因一次遲供樓的失誤，導致mortgage link的功能被撤銷，失去了長遠對沖按揭利息的寶貴工具，實在得不償失。

蔡先生（化名）8年前置業，一直由一間大型銀行承按，目前貸款額尚餘600萬元，他亦一直享有mortgage link。不過自5月開始，拆息大跌，令受拆息影響的H按供樓利息支出減少，惟同時與之掛鈎的mortgage link的利率亦隨之下調，導致利息收入大減。蔡先生於是將戶口內的資金轉走，在其他銀行作為「新資金」並賺取更多利息。到8月，拆息開始回升，供樓回復至封頂息水平，蔡先生亦將資金重新回流至mortgage link，不過一個月後，他卻發現戶口的利息收入遠低於預期，在仔細查閱月結單後，才發現mortgage link的高息功能已被取消。

錯過補鑊時機

原來蔡先生的mortgage link同時亦是他的按揭還款戶口，在5月至8月這段期間，蔡先生是透過轉賬方式，將每月供款存入mortgage link戶口來償還貸款。但在7月他卻忘記轉賬，結果銀行以遲供樓為由，對蔡先生追加罰款，更將其mortgage link的高息功能撤銷。

一般而言，銀行對首次遲供樓的貸款人都會酌情處理，如果能夠在7日內補回供款，有銀行不會追加罰款，惟蔡先生在7月的供款日前忘記入數，戶口又沒有資金，結果當月的供樓款項要到8月資金回歸戶口內才扣賬，錯過補救的機會，亦令銀行必須正視問題，並根據按揭合約條款，嚴格執行延遲還款的罰則。

轉按有意外驚喜

蔡先生可向承按銀行申請重啟mortgage link的高息功能，雖然銀行不會因此重新審批其整體按揭條款，但會個別審視相關申請，亦不一定會批准，期間蔡先生的戶口不能享有高息。如果想盡快恢復mortgage link的高息功能，蔡先生可考慮轉按至其他銀行。

目前要轉按有兩大考慮因素——估價及息口。幸運的是，蔡先生的物業在多年前買入，尚餘貸款額約為目前樓價的5成，轉按亦毋須額外補錢。至於按息方面，蔡先生原有按揭計劃是數年前樓市低息環境下承造，享有利率優勢，如轉按後每月需支付的利息較高，不過蔡先生有較多的閒置資金，可以對沖利息開支，加上轉按有回贈落袋，足以彌補部分額外的利息支出。

高息存款上限有差別

值得注意的是，mortgage link中能夠享有高息的存款上限，一般是尚餘按揭金額的一半，但有兩至三間銀行的mortgage link上限提高至按揭餘額的6成，特別適合蔡先生這類閒置資金較多的客戶。

蔡先生最後亦順利轉按，轉危為機。但需強調的是，準時供樓是業主責任，否則除了有機會被罰款，更會觸發銀行對還款人的財務關注，多次延誤供樓甚至斷供，更會觸發銀行call loan，即要求業主提早歸還整筆貸款。一旦業主未能及時轉按，物業被銀行回收拍賣後，所得款項又不足以償還貸款，業主仍有負債，便會造成家財兩失。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）