新春伊始，祝各位讀者馬年萬事如意，升職加薪，在置業路途一帆風順！近期樓市暢旺，不少準買家都四出睇樓，筆者亦收到不少按揭查詢，尤其是在政府及大機構工作的準上車客，但就有一個美麗的誤會：「我公司規模大、薪高糧準，銀行應該會借多啲按揭畀我，或者估價高啲掛？」事實上，就算你是C-suite級的上市公司高級管理層，這件事情並不會發生，但職業原來有一大隱藏好處。

銀行審批有既定程序

先談談一些原則性問題。按揭額度是按申請人的實際收入與按揭利率而計算出來，而非取決於申請人的工作背景或社會地位。銀行審批按揭貸款額度是建基於供款與入息比率（DTI）之上，即申請人的總收入，必須是每月還款額的兩倍或以上。

假如申請人的月薪是5萬元，各大小銀行計算出來的每月還款上限就是2.5萬元，並不會因申請人在上市公司工作，就會覺得每個月可以比普通人多拿出一萬幾千元來供樓。所有收入不達標的客戶，只能透過增加擔保人，或減少貸款額去滿足DTI的要求。

同樣道理，銀行評估物業估值時，不會承受資不抵債的風險。物業估價是由獨立的估價公司根據物業的樓齡、地段、成交紀錄及市場波動等因素，綜合分析出來的客觀數據，銀行甚至會委託多於一間的估價公司，並選取較低估值的報告。申請人如認為銀行對物業估值偏低，可以提供單位內櫳的裝修，爭取拉高估值，但銀行或估價行決不會因為申請人的工作背景而調高物業估值，否則批出的貸款額高於抵押品，貸款人獲得貸款後放棄還款並一走了之，銀行就會做蝕本生意。

專業人士回贈多一倍

既然在政府或大公司工作的身份既不能推高估價，也不能增加借貸額，那麼專業人士的優勢究竟體現在哪裏？答案其實反映在現金回贈上。在銀行眼中，政府工或大公司員工代表工作穩定、準時出糧，以及違約風險極低，屬於受歡迎的按揭客戶群組，自然會提供更多優惠。

例如有銀行的一般按揭回贈率為0.5%，但就願意為職業是醫護人員、律師、公務員的申請人，額外提供0.3%至0.5%的按揭回贈，比一般申請人多出一倍。以500萬元貸款額計，一般人的現金回贈只有2.5萬元（0.5%），但部分專業人士可以達到5萬元（1%）。

另外，專業人士需要面對的按揭審批流程亦比較有彈性。一般打工仔申請按揭，需提供3至6個月薪金證明、稅單、完整強積金紀錄等，如銀行有所質疑，更會要求申請人提供僱傭合約，並審查申請人工作公司的背景及營運狀況；但對於在大機構工作的人士，銀行可以審查申請人最新3個月的糧單（Pay Slip）和銀行入數紀錄，便能批出按揭，手續相對簡單方捷。這種行政便利，對處於成交期緊絀的專業人士來說，可謂雪中送炭。

總而言之，在政府或大機構任職，並不會為按揭成數與估價帶來特權，銀行需按規矩辦事，但會願意向優質客戶在現金回贈與行政方面給予最優厚的待遇，讓這群打工仔在申請按揭路上贏在起跑線，減省置業成本。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）