恒生銀行事隔8年，再推出定息按揭計劃，首三年利率鎖定2.73厘，是繼滙豐去年推出同類計劃後，再有大型銀行加入定息按揭的跑道。據筆者了解，坊間尚有其他銀行着手籌備定息計劃，冀在按揭市場分一杯羹。銀行界相繼有動作，反映新一輪的按揭競爭已揭開序幕，亦為按揭市場帶來三大啟示。

其一，按揭市場重現生機，業主迎轉按時機。本來只有一間銀行設有定息計劃，在該行的原有按揭客戶可能選擇一動不如一靜，至於其他銀行客戶亦可能覺得轉按回贈不吸引而卻步。但如今情況有變，越來越多銀行推出定息計劃，意味着市場出現競爭，業主得以選擇。兩年前申請按揭的人士，如今有更多轉按選項，原本利率為H+1.3%, P-1.75%，實際利率3.25%，轉按後可即時慳0.5%，更可賺取轉按回贈。

以700萬貨款額、30年還款期計，H按每月供款約為30,464元，轉用定按後，每月供款約為28,502元，供款即時減少約6%，同時700萬按揭可以獲得約0.9%（即6.3萬元）的按揭回贈，正正是近年業主等待的轉按好時機。

定息計劃需有變化才有競爭力

啟示之二，定息按揭佔比將持續攀升，以港銀同業拆息計算按揭貸款息率（H按）的主流地位或受挑戰。金管局數據顯示，今年1月新批定按選用比例已增至5.4%，創逾3年新高。隨着越來越多銀行推出定息計劃，此比例勢必持續向上，而此消彼長之下，H按的選用比例或會進一步減少。

回顧歷史，2018年4月定息按揭使用比例曾升至49.3%的歷史高位。當年多間銀行推出的定息計劃，息率低至1.68%，貼近H按息率，加上有銀行為定息提供mortgage link，因而吸引大量客戶選用。結果2018年年底，銀行開始加息，選用定息的客戶成功避開了息口上升的壓力，成為市場上的大贏家。

筆者預期，選用定息按揭的比率會逐步升至1成以上。至於會否重現當年盛況，則要視乎能否滿足兩個條件：第一，更多銀行推出定息計劃，令客戶有更多選擇；第二，銀行提供的定息計劃需要有更多變化，例如提供mortgage link，或者有更吸引的按揭回贈，方能真正成為市場主流。

短期減封頂息無望

最後一項啟示：銀行短期內無意減H按封頂息，定息成市場主導策略。今年首3個月，一個月拆息一直徘徊在2至3厘水平，理論上銀行確有空間下調H按封頂息，然而銀行卻未見有動作，反而相繼推出定息計劃，原因是定息計劃設有申請限期，名額亦有限，銀行可隨時視乎市況延長或終止計劃，又或調整計劃內容，將主動權牢牢掌握手中。相反，若直接調低H按封頂息，日後再調整彈性較低。故銀行選擇以定息計劃作為短期市場策略，以回應市場對減息的訴求。

銀行相繼推出定息按揭之後，按揭市場的遊戲規則已經改寫。以往是「你猜我會減多少」，如今是「我鎖定讓你看見」。對業主而言，與其被動等待銀行減息，不如主動轉按鎖定低息，才是減低供樓成本的精明選擇。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）